不動産売却をしたい場合に、全てが全て買った人も使える建物であるとは限りません。築年数の古い使うことが難しそうな建物がついた不動産もあります。そんな時に悩むのが
解体して販売するのか、そのまま販売するのか。
今回はそんな古家付きの不動産を売却する場合には、古家を解体した方がいいのか、そのまま販売すべきなのかを紹介していきたいと思います。
古家付き土地の不動産売却は先に解体した方がいい？
古家付きの不動産を売却する場合にどのようにすれば1番いいのか、結論から言うとそれはケースバイケースになります。物件により対応が異なるのは不動産売却でよく言われることでもあります。
売主さん自身からするとこんな建物使う人いないでしょって思う建物でも、人によっては使いますよという程度のものもありますし、どんな綺麗そうな建物でも新築用地需要がものすごく高いという地域性を考えると次買う人を想定すると建物は壊す前提での利用になるケースもしばしばあります。解体したら税金が上がったり、解体したら2度とそこに建築できない場合もあるので注意が必要です。
しかしパターンとしては３パータンほどで
- 解体して更地にして販売する
- 買い手が決まったら解体する約束で販売する
- 解体は売主負担・そのまま販売する
というような３つの方法になります。その中でも
個人的には２をすすめるケースが多いです。
先ほども言いましたが建物についてはどんなに古くて売主さんが使えないと思っていても、他の人にとっては使えるかもしれません。ですので壊してしまうのは売れる可能性を下げる場合が多いです。
２を基本に場合によっては１か３も選択肢に入れてという考え方がいいのではないかと思います。
①解体して更地にして販売する
まず解体して更地にして販売する方法です。綺麗な土地として販売されている現場をよく見ると思います。
不動産業者が売主・開発主として土地を販売する場合は更地にされていますよね。
新築用地としての販売は1番しやすい
販売中・買主が決まる前にすでに古家を解体して更地にするという方法はよくありますが、これはなぜそんなことをするかというと、更地にすると見栄えがよく新築用地としての販売がしやすいという側面があります。
ボロボロの家がのっているよりイメージがいいですよね。
新築一戸建てを検討する人はイメージ重視の部分もありますので、そういった部分で購買意欲が増減したりもします。
また見栄えだけの話ではなく、古家が残されていて解体費用がいくらかかるのか、アスベストが使われていた場合はなどなど、お客さんの中で不透明なまま購入を検討しなくていいというメリットがあります。
営業マンから言ってもただでさえ、新築一戸建てを建築する営業というのは、いろいろなまだ建ってもいない家を販売しないといけないという難しさがあるのに、それに解体のことまで買主に想像させないといけないというのはハードルがその分上がってしまいます。
そういったことを考えると解体した方が、見栄えもいいし、わかりやすいということもありますので先に解体して新築用地としての販売を有利にするというのも方法の一つではあります。
売れる前に解体費用がかかる
しかしこの方法の大きなデメリットの一つが「売れる前に解体費用がかかる」ということです。
一つの建物を解体するのには１００万円単位でお金がかかってしまいます。売れた後であれば、その代金を使って解体ということも可能でしょうが、売れる前にはそもそも解体費用がないのでこの方法は選べないという人も多いです。
ましてやもう必要ないから不動産売却を検討しているわけでして
不要なものに数百万円かける気持ちにならない。
というような売主さん側の気持ちの問題もあります。
どうせ売れないから解体させて…
解体してから売却した方がいいでしょうというようなパターンで注意が必要なのは、不動産業者が解体することを勧めてきた場合です。
もちろん上記のようなメリットを元に勧めてくる場合が多いですが。
場合によっては、どうせどうしたって売れない可能性の高い不動産の場合は、売却を成功させてその仲介手数料をもらえる可能性は低いと考えて、解体業者から紹介料をもらう作戦に切り替えて持ち主に解体を勧めるというパターンもあります。
②買主が決まってから解体する約束で販売する
次にそのまま古家がある状態で販売活動をしておいて、買主が決まったら解体する約束で購入希望者を募集する方法です。広告などには「更地渡し」なんて言葉で表現されたりします。
結局解体は売主負担になれば問題ない
先ほども解説しましたが、購入検討者からすると「解体する費用がどれくらいかかるのかしら」という不透明な状態で購入を検討しないといけないという問題がありますが、この方法であれば結局解体費用は売主負担ですので、そんなことを不安に思う必要はありません。
さらには確かに解体しておかないと見栄えが良くないという部分もありますが、正直言って不動産営業マンによるという話で、厳しい話ですが…
更地になっていないと売れない営業マンなんて要らないでしょ。
って思ってしまいます。
ということもありますので、①ではなく②でもいいのではないか、というところも言えてきます。
解体費の費用負担も売れてからなので…
この方法を取ると売主が解体費用を出すということになりますが、それでは解体費用が捻出できない人にとっては①の方法と同じで選ぶことができないと考える人もいるかもしれません。
ですがこの②の方法を取ればそこも心配いりません。
解体費用を解体業者に支払うと言っても、解体前に払うわけでもありませんので、解体費用を支払うタイミングを物件の引き渡しを終えて売却代金を買主からもらった後にしておけば費用負担の問題も特にありません。
解体して引き渡したい気持ちはあるけど、お金がなくてそれが現実的でない場合もこのような方法で行うことができます。
建物を利用したい人も出てくる可能性
基本方針として新築を建築する人のための建築用の土地として販売するとしても、万が一その上に建っている建物を使いたいという人が出てくる可能性もあります。
そこに住むために購入されるような状態の建物であったとしても、最近ではボロ戸建投資家というような人たちも結構います。古い戸建てを安く買い取って綺麗にリフォームして賃貸で貸し出し収益を得るというビジネスをしている人たちです。
そんな人に売れる可能性もありますので、土地として販売するとしても建物をすぐに解体してしまわないという方法もおすすめです。
販売の見せ方が重要な場合もある
この買主が決まってから解体して引き渡すという方法は、1番合理的な場合が多いですが、やはり一つのデメリットとしては「新築用地としての販売の見せ方」が重要な不動産販売もあるということです。
どうしても新築一戸建てを建てる土地を探している人は一般の方ですので、その現場の雰囲気などでその物件に対する評価が変わってきます。
それで売れない不動産営業マンは大したことないと先ほど言いましたが。
何も私やウチの優秀な営業マンだけがその土地を売るわけではありません。他社の不動産営業マンも販売してくださるわけで、そういった「どんな」不動産営業マンが対応してもその先のお客さんが気に入って買ってくださるような物件の魅力を高めておく作業というのは無駄ではなく、むしろ重要な作業になってきます。
そういった意味では販売段階ですでに古家がないというような状態を作っておくということが必要な場合があるのも忘れてはいけません。
③古家付き・現況渡しで販売する
次は古家はそのまま引き渡しする。広告などには「現況渡し」というような書かれ方がしています。当然建物を壊して新築用地として使う場合は、解体費用は買主負担です。
売主としては1番楽な方法
この方法のメリットは売主として1番楽ということです。そのままで買主が引き取ってくれるわけですから。
①の方法のところでも解説しましたが、基本的には不要だから売却しようとしているわけで、それにお金や労力をかけようとする人はなかなか少ないです。
さらには不動産売却をするということは、引越しやその他の資産の整理などに忙しい場合も多く簡略化できるなら簡略化したいというのが本音の場合も多いです。
②の方法との中間というような方法ですが、打診的な高めの金額で現状渡しで広告を出してみて、きたお客さんの雰囲気次第では、金額を下げるもしくは建物を売主負担で解体するというような、対買主の条件交渉を想定した上での「現状渡し」にしているというパターンもあります。
安く買い叩かれる可能性はある
しかし売主が楽ということは、その分買主側に費用や労力が回っているということですので、安く買い叩かれる可能性のある販売の仕方でもあります。
なんでも手をかけて販売した方が損はしにくいものです。
そういった損という意味では1番する可能性が高いのを理解した上で、それでもめんどくさいという方におすすめの方法です。
土地の価値が解体費用が合わない
地方都市において古家付きの土地を現況で売っているパターンで時々あるのが、土地として売れる価格とその上に乗ってる建物の解体費用が合わないというパターンです。
解体してでも土地を処分したい場合もありますが、解体費用を負担してしまうとお金が残らないとなると誰もその物件を売りたいとは思いません。固定資産税は払い続ける羽目になりますが、しばらく放置しておこうかという気持ちにもなります。
そうなると現況渡しにして解体費用を買主に負担してもらってまで、買ってくれる買主を探していくという方向性になってきます。
まとめ：古家付き土地の不動産売却は先に解体した方がいい？
- 結論的にはケースバイケース
- おすすめは買主が決まってから解体する約束で販売する「更地渡し」
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