不動産を売却する場合に、その不動産が自分1人の持ち物であれば処理は簡単ですが、誰かとの共有物である場合は、売却するときの手続きとしても煩雑になるケースがあります。
共有物件の不動産売買は「離婚」か「相続」などのケースが多いです。
夫婦で共有の不動産をもちマイホームとしている方も多いでしょうし、相続により兄弟間で共有名義の不動産ができたりするケースもあります。
今回はそんな共有の不動産の売却について紹介していきたいと思います。
共有名義の不動産とは
そもそも共有名義の不動産とはどんなものでしょうか。一般的にはその不動産の所有権が誰にあるのかというのは登記簿で確認することができますが、その所有者が複数人で共有になっている不動産のことを共有名義の不動産といったりします。
持分2分の１・〇〇、持分2分の１・△△というように割合とその所有者名が書いてあります。
共有名義の不動産はかなり多い
共有名義の不動産は意外と多いです。主に夫婦で家を買うときに住宅ローンを夫婦合算して融資を受けたことにより、不動産も共有名義にしようということになって共有名義の不動産ができるタイプと、相続によって兄弟などの親族間で割ることができなくなった不動産を共有名義にしたりするタイプがあります。
そう考えると不動産売却の場合には、夫婦などの親族間で共有名義になっている売買というのも意外と多いものです。
共有不動産の売却と言われると、「ややこしい」「揉める」というイメージがあるかもしれませんが、意外と・・・
数ある共有名義不動産の売却の中で当事者同士が揉めるケースが少ないです。多くの場合は、「共有名義の不動産の売却【基本編】」で解説する通りに全員売却したい意思は揃っているケースがほとんどです。
問題は処分したい人もいれば、反対している人もいるケースなど。これは「自分の共有持分のみ売却する」という後半で解説させてもらいます。
共有者ができることは何？
宅建士の試験に出てくるような内容になりますが、不動産を共有している場合には、その共有者が何ができるのかというところは決められています。
| ①単独で可能 | 「保存・使用」 建物を修繕したり、不法占拠者を追い出したり、その建物に住んだり… |
| ②過半数の同意が必要 | 「利用・改良」 誰かに貸したり、リフォームしたり… |
| ③全員の同意が必要 | 「処分」 不動産を売却したり、抵当権を設定したり、長期的に誰かに貸したり… |
①単独で可能ということは、他の共有者にお伺いを立てずに勝手にできることというものです。
②過半数の同意が必要ということは、その名のとおり多数決です。夫婦で家を買った時などには2分の１ずつを持分にする場合も多いですが、2分の１は過半数になりません。つまりはこの場合は奥さんも旦那さんも勝手に誰かに貸したりリフォームしたりはできないということです。
③全員の同意が必要というのには「処分」する行為が当たります。全員の同意を得ないと「この不動産を他人に売却します」ということは当然言えません。
共有名義の不動産の売却【基本編】
共有名義の不動産を売却する場合の基本的な流れは、共有している人全員が「もうこの不動産売ろう」ってなって売却をはじめます。
共有者全員の合意を得て売却が一般的
このように共有者全員の合意を得て売却するというのが一般的な流れになります。
ときには共有者同士で考え方が違い、売却したい人としたくない人が揉めているというケースもありますが、意外とこれはレアケースで、共有不動産売却に関しては多く場合は「売って現金化する」というところについては、共有者同士で意思統一がされているケースが多いです。
なぜなら後で解説するような、意見が合わずに自分の持分のみ売却するケースというのは、その不動産の価値どおりには売れないケースがほとんどで共有者全体の利益で考えると損をしているケースがほとんどだからです。
相続不動産でも現金化した方が分割しやすい
また相続した不動産の場合も、共有にしてしまっても共同で使えるものではないケースも多々あります。そもそも誰も使う予定がない不動産を共有で所有しているという場合もあります。
そういった場合にも不動産を分割するよりも、みんなで一致団結して意思を統一して「売却」してその後にできた現金を分割した方が話がしやすいということもあります。
こういった意味合いでも多少親族間で揉めている関係性であっても「売却しよう」という意思はまとまっている場合も多いです。
委任状を利用して手続きを簡単にする
共有名義の不動産取引の場合に「全員の意思が必要」ということは、分かったと思いますが、実務で全員の署名押印が必要になってくると大変な場合もあります。
１０人の共有の不動産を売却する場合には１０人全員に署名押印をもらうのは煩雑になるため、代表者や法律の専門家などに委任して、代表者が処理するという方法もあります。
また共有名義人が２人などの場合でも、離婚問題などによる売却の場合は「顔も見たくないので」というような理由で専門家が売却の手続きにあたる場合もあります。
自分の持分のみ売却する共有名義不動産の売却
共有名義の不動産について売却の意思が全員まとまっていればいいのですが、それが難しい場合もあります。
片方の共有者は実際にその不動産を使っている人で売られては困るけど他の共有者は何のために困難不動産を共有させられているのかわからない状態で売って現金化したい場合などが多いです。
その不動産への思い入れで売却に反対している人がいるケースもあります。
売却について反対する共有名義人がいる、しかし自分はその不動産を売却して処理したいという場合には、自分の持分を売却してしまうしかありません。
他の共有者に売却する
売りたい人と売りたくない人の共有不動産の処分で一番簡単な方法は、売りたい人の共有持分を売りたくない人が買い取ることです。
売りたくない人は、買い取る費用がかかりますがその不動産を所有し続けられます。そして売りたい人は売却に成功します。さらにいうとこのあと出てくるような安い価格で買い叩かれるというような状況になりにくいというメリットもあります。
専門業者に持分を売却する
売りたくない人も持分を買い取るようなお金を持っていないという場合には、仕方ありませんので、他の人に持分を売るしかありません。
しかしこれは中々買い取ってくれる人がいる話ではありません。売りたくない人と共有であるという処分することができない不動産など誰も欲しがらないからです。売れたとしてもすごい安い金額で買い叩かれることは間違いありません。
不動産業者の中にはそういった共有持分を買い取る専門業者というのもいますが、そういう業者の基本的な方針は、
- 処分に困った共有不動産の持分を低価格で購入する
- 残りの持分を無理やりに近く買い取り・追い出す
- 自分たち単有になった不動産を正規の値段で売って儲ける
ということの場合が多く、基本的には低価格で売った上に共有持分を持っている相手からすると、「ややこしいやつに売りやがって」という感じで関係断絶すること間違いなしの方法になります。
リースバックを利用する
売りたくない共有者の方に買ってもらいたい、でもそんなお金はない。でもややこしい追い出し業者みたいな人に売るのもどうか。というようなときにはリースバックというのを利用してもいいかもしれません。
リースバックとは不動産を買い取ってもらった後に引き渡すのではなく賃貸契約を結びそのまま使用し続ける方法です。これを利用して持分を買い取ってもらって、売りたくないという共有持分所有者に賃貸契約で貸してもらうという方法があります。
この方法ならまとまったお金がなくても、持分を売却することができます。
しかしリースバックはただでさえ「安く買い叩いて不動産の所有権を得る」仕組みなのにも関わらず、さらには共有不動産の持分の買取となると、物凄い損することは目に見えている方法ではあります。
持分割合にて分割・分筆する
土地などの場合は単独で処分しやすいように不動産自体を分割してしまうという方法もあります。この方法なら分割した分を１００%の所有権を持っているの処分は適正に行うことができます。
ただ共有不動産の売却に反対しているケースは一般的には分割にも反対しているので現実的ではありません。また分割すると土地や建物が小さくなりすぎるケースもあり、分割しても価値が大幅に減ってしまうケースがあります。
分割に反対している場合に分割を進めたい場合は、弁護士などに相談の上裁判所に「共有物分割請求」ということをすることもできます。
共有不動産の売却はみんなで合意して全体を売却が最善の方法です。自分の持分のみの処分は最終手段と思ってくだい。どの方法をとっても普通の価格では売れないことは覚悟をしないといけません。
まとめ：共有名義の不動産を売却する方法
- 共有名義不動産の売却は基本的には全員同意の売却
- 意思がまとまらない場合は自分の持分を処分する必要がある
- 意外と全員同意のケースが大多数。本当はあんまり揉めない。
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