不動産売却を依頼する場合にどんな不動産業者に依頼すればいいのかというようなところを悩む方も多いと思います。
街に家族でやっているような不動産業者もいますが。
今回はそんな1人不動産業者・少人数不動産業者に不動産売却を依頼すると危険なのかについて紹介していきます。
1人・少人数不動産業者に不動産売却を依頼するのは危険？
1人不動産業者や少人数の不動産業者というのは結構います。おるすまは2024年現在営業マン5人、事務員3人体制でやっています。
見方によっては十分少人数に入ってくるレベルですが。
今回は自分たちのことは棚に上げといて、1人開業とか、会社員時代の部下と2人とか、奥さんと2人とかそういう少人数不動産業者について考えていきたいと思います。
街にある1人・少人数不動産業者
よくよく考えていくと街には不動産業者が大量にあります。個人的にこんなに必要ないと思うものが
美容室・歯医者・不動産業者。
だと思っています。
そんな中でももちろん1人不動産業者や少人数の不動産業者もたくさんあります。
店舗前に物件資料をたくさん貼っている
一部の分野にやたら強い
奥さんが経理に入っている（若い頃遊んでた社長の資金源を断つため）
雑用係のNO2がコロコロ変わる
ひどい場合はアームバンドしてる
何か得意分野の不動産に関することを依頼するのはいいのですが、一般の方にはその人の得意分野がわからないので一般的な売却依頼をするのは危険です。
ぶっ飛んだSNS活動しがち
どこかの元トップセールスマン
営業の感じは満足度が高い
この場合は営業能力なんか満足のいくケースが多いです。むしろ大手不動産業者の新人に当たるより満足感は高いです。
ですがトップセールスマン系は広告活動をはじめ「事務全般」できない人が多くなります。集客に課題がある場合が多いです。
基本的には手が回らない
不動産売却を依頼する場合には1人不動産業者は基本的にはおすすめではありません。不動産売却の分野は売買仲介のなかでも最低限求めらる作業量というのが多めになるので、1人でやっている不動産業者では手が回らないことが多いです。
不動産売却は基本的にはチーム戦です。
1人で売却不動産のお問い合わせを集める活動をし、1人で問い合わせが来たものに査定や調査などの対応をし、1人でレインズやスーモやホームズ・アットホームに入力し、1人でチラシを配布し、1人で売却活動報告を売主に毎週し、場合によっては1人で購入検討者の案内をして、1人で契約作業をするというのは他の仕事もある中では現実的ではありません。
売却実績が少なく最新のノウハウが少ない
1人もしくは少人数の不動産業者でも依頼を受けている不動産物件の数が少なければ仕事を捌けるという側面もありますが、先ほどのように業務内容は
- 売却依頼の問い合わせをとる活動
- 査定・物件の調査
- 売却活動
- その物件の購入者を探す活動
- 購入検討者を制約にまで結びつける営業活動
- 契約の手続き
というように多岐にわたります。
どこかのトップセールスマンであった人が独立したような1人不動産業者なら全てできそうに思うかもしれませんが、それぞれの作業は常にノウハウをアップデートしないと時代についていけないものでもありますので、会社としてたくさんの売却案件を担当しているような不動産業者に依頼しないとその時にベストな不動産売却はできません。
営業はある程度1度覚えれば大丈夫な分野ですが、広告戦術はすぐに時代遅れになります。
そういったことも考えると1人不動産業者や少人数の不動産業者のキャパの範囲内で売却依頼を受けているだけではノウハウは貯まりづらくなりますので、売却を依頼する先としてはおすすめではありません。
契約書類も昔ながらだと大きなトラブルに
1人不動産業者はノウハウも貯まりにくいというところに近い話ですが、高齢社長の1人不動産業者でよくある不動産売却のトラブル起きやすい要因として契約書などの書類の不備です。
不動産の売買契約書や重要事項説明書などの書類も時代によって法改正や判例の蓄積があり、基本となる文章というのは変わっていきます。これを昔ながらの内容でやっていると売主に大きな不利益になる場合もあります。
新築を建てた工務店なのに法律で決められている「10年保証」を負わないと買いてある契約書なんかも見たことがあります。
売れる売れないというような次元であれば、まだ「売れないですね」というような話でいいですが、売れた後に損害賠償請求などの訴訟問題に発展する場合もありますので、日常的に不動産売却を何件もしている不動産業者に依頼をするべきです。
不動産業者としての本音
この1人・少人数不動産業者というようなお話ですが、基本的には我々おるすまも大企業ではないですので、見方によれば少人数不動産業者に入ります。
チームとして不動産売却をそのエリアでお受けできる最低限の人数が揃ったというギリのレベルかと思います。
誰でも最初は1人不動産業者
1人不動産業者はダメだというような話ではなく、あくまで一般の不動産売却を依頼する先としてはあまりおすすめではないというような意味です。
先述したような高齢の1人不動産業者の方も、どこかの元トップセールスマンがしているベンチャー系の1人不動産業者も何かその人の得意な分野の不動産業をしているケースがほとんどです。
イメージでいうと。
高齢の1人不動産業者の方は、ビルやテナントを保有したり管理したりする大家業や管理業、もしくは大規模な土地を仕入れて分譲地にする開発業を年間数現場することで一現場の利益が大きいので成り立つというタイプの不動産業をしているケースが多いです。
ベンチャー系の1人不動産業の場合は、どこかで営業していたという経験を生かして知り合いから紹介を受けた物件を販売する営業をしたり、資金がある場合は買取再販売業をしているケースが多いように思います。
おるすまの1人不動産業者時代は売却はせずに…
ちなみに株式会社おるすまの1人不動産業時代は何をしていたかというと、知り合いからの紹介物件を買取再販売しながら、大手ハウスメーカーが建築した建売新築一戸建てを1人で販売していました。
新築販売は営業が難しいですが作業量はチームで行う必要ない分野ではあります。
不動産仲介業をするのですから、売却したい不動産がある方に売却の依頼を受けてそれを仲介するビジネスをしたいと思っていたわけですが、流石に人数が揃わないと出来ませんので、営業マンが５名と事務員さんが３名ほどになるまで、工数のかかりにくい不動産売買仲介をしていたわけです。
「免許番号が多い方が良い」が全てではない。
この1人不動産業者の話で特に高齢の社長さんがやられているような1人・少人数不動産業者の話に絡んで語られるのが宅建業者としての「免許番号」です。宅建業免許は5年に1回更新ですので、この免許番号の（●）の中の数字は不動産業を何年継続しているかの目安になります。
〇〇知事免許（５）〇〇〇〇とかであれば、5回更新しているので25年は不動産業をやっているということです。こうなると免許番号の大きな不動産業者に依頼した方が良いと言う方もいますが
こちらの不動産業者選びの記事でも書きましたが、これは一般的に皆さんが持たれているような不動産を売却する依頼先として正しいかどうかの指標には直接的にはなりません。
土地開発を25年されてきた年配の1人不動産業者さんも免許番号は（５）です。ですがその方に不動産売却のポータルサイトの広告活動について聞いても詳しくない場合がほとんどです。
まとめ：1人・少人数不動産業者に不動産売却を依頼するのは危険？
- 1人・少人数不動産業者に売却依頼をするのはおすすめではない
- 不動産売却は売買仲介の中でも仕事が多岐にわたる分野
- チームで多くの不動産売却に関わっているような不動産業者がベスト
- 1人不動産業者も得意分野があって凄いことには違いない。
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