不動産を売却する場合に、まず不動産業者に依頼すると思いますが、その依頼の契約「媒介契約」にも３種類あります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
の３種類です。
今回はそんな媒介契約の中での「一般媒介契約」について特集したいと思います。
通常の解説に加えて不動産業者ならではの「本音」もお伝えできればと思います。
通り一遍の媒介契約解説は聞いたことがある方は最後の「一般媒介契約の時の不動産業者の気持ち」だけでもご覧ください。
一般媒介契約とは？
一般媒介契約は複数の不動産業者に販売を依頼することができ、かつ売主が自力で買主を見つけてきた場合も直接取引が可能な「３つの中では自由度の高い」媒介契約になっています。
不動産業者に求められる義務も、指定流通機構（レインズ）への物件情報登録の義務はなく、販売状況の売主への報告義務もない契約になります。
一般媒介契約の３つのメリット
一般媒介契約のメリットとデメリットはどんなモノでしょうか。一般媒介には３つの大きなメリットがあります。
競争が生まれより良い条件で売却できるかも
一般媒介契約の一番の特徴は、複数の不動産会社に依頼することができることです。ですので複数の不動産会社同士が自社で売却を成立させようと競争することになります。なぜなら不動産取引は成果報酬になっており、売却は依頼されただけでは会社の利益にはなりません。
依頼された物件の買い手を見つけてきて売買契約が締結されて初めて報酬がもらえるのです。複数の販売業社が競って買主を探すので、売主にとってより良い条件で売却が成立される可能性が高くなります。
また複数の購入希望者がいる場合は売主は条件のいい購入希望者を選択することもできます。
ハズレの不動産会社に拘束される可能性も低い
２つ目のメリットも複数の不動産業者に依頼できるという部分に起因するモノですが、ハズレの不動産会社に拘束される可能性が低いということです。
一般媒介契約ではなく専任媒介などの媒介契約で「１社に売却依頼」をかけると、その１社が販売力の低い不動産業者であった場合や、その物件を得意としないタイプの不動産業者であった場合に、売却が著しく滞るケースがあります。
専任媒介契約は一度契約すると３ヶ月間の期間であるのが一般的で途中で解約することができないケースが多いです。そうなるとハズレの業者の媒介契約が期限切れになるのを待たないと、次の不動産会社に依頼できないという状況になります。
それに対して一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼することができるので、複数社の売却サービスを依頼できます。その全部がハズレという可能性も低いですし、活動してくれている売却活動に不満があるなら追加で他の不動産会社に依頼をかけることもできます。
その他にも専任媒介契約には「囲い込み」と呼ばれる他社に情報を出さない業者もいます。広く情報が共有されないと販売はやはり遅れます。こういったリスクも一般媒介なら避けることが可能です。
物件情報をレインズに登録せずに売却も
３つ目のメリットは物件情報をレインズなどに公開せずに売却活動ができるということです。
不動産の売却情報を公開しないと、売却活動が遅れるだけなので、現役不動産会社としては全くお勧めしない方法ですが、やはりできる限り情報を公にしない状態で販売しないといけないという事情を持たれている方もいます。
そういった方にはレインズの登録義務がなく不動産業者に物件情報が共有されない一般媒介を検討した方がいいでしょう。
一般媒介契約の３つのデメリット
次に一般媒介契約のデメリットを見ていきましょう。何事もそうですが、良いことの裏には同じだけ悪いこともあります。一般媒介のデメリットも３つあります。
積極的な販売活動が行われない可能性もある
一般媒介の１番のメリットは複数社に依頼をかけることによる競争原理でしたが、その一方で現実の不動産業界では「一般媒介＝不動産業者のやる気がない」というデメリットもあります。
他社に負けじと販売活動を頑張るという側面もなくはないですが、不動産業者にとってはもしかしたら他社に決められてしまって１円の利益にもならないかもしれない物件になります。そんな物件に広告費をかけて、営業マンも熱量を持って販売活動ができるかと言われるとなかなか難しいモノです。
実際不動産会社や営業マンはその物件1件だけを売却依頼されているわけではなく、「一般媒介の物件」と「専任媒介の物件」を２つ売却活動している場合は、専任物件の方に力を注ぐことになります。
そのため販売活動は消極的になり、複数社の複数人の営業マンが販売に携わっているのに、専任物件で本気の１人が販売活動を頑張っているよりも売れる可能性が下がっているケースも多々あります。
人気エリアの築浅物件などは、買い手が見つかる可能性も高く一般媒介契約でも積極的に販売活動が行われて結果競争原理が働くケースもありますが、「できるだけ高く売りたい」というような場合は、物件の魅力も下がり各社消極的になるのが現実です。
販売状況の把握が難しい
一般媒介の２つ目のデメリットは複数の不動産業者に依頼する煩雑さです。
一般媒介契約は売主に販売状況の報告義務はありません。ですので複数社に販売依頼をしても報告をきちんと受けられるかというと微妙です。
さらには依頼している不動産業者によって販売状況が違いますし、その状況をどのように考えているかの見解も全く変わってきます。この業者はこう言っているけど、あの業者は同じことをこう言っている。どっちが本当なの？と訳のわからない状況になることも多いです。
その結果買い手の反応というものを把握しづらくなり、販売活動に支障が出る場合もあります。
不動産業者によってはサービスが受けられないモノも
一般媒介契約の３つ目のデメリットは、不動産業者のサービス・特典などを受けづらいということです。不動産業者にとっては専任媒介の方がありがたいですので、専任媒介にしてくれたお客さんのために特典を用意している業者も多いです。
例えば
- 建物調査無料サービス
- ハウスクリーニング無料サービス
- 買取保証サービス
- 媒介契約締結時の商品券のプレゼント
- 売却活動を有利に進める広告プラン
などなどです。このようなサービスは「専任媒介」か「専属専任媒介」の方だけのサービスで、一般媒介の方には適用できないようになっている不動産会社も多いですので、こういったお得なサービスを利用できないという場合も多いでしょう。
一般媒介の時の不動産業者の気持ち
最後に一般媒介契約の時の不動産業者の気持ちを紹介しておきます。
駅前とかにある大手不動産業者の場合
誰もが名前を聞いたことのある大手の不動産業者や、一つの都道府県に複数の店舗を有する地域密着で売却案件を取得するのがメインの仕事の不動産業者の場合、一般媒介物件は「やる気でねーなー」が正直なところです。
先ほども言いましたが、その不動産業者やその担当者が担当している物件は、その１物件だけではないケースがほとんどです。そんな時、専任物件も沢山抱えているのに、一般物件が一つ増えてもやはりその会社や担当営業マンにとっては、優先順位の低い物件になりがちです。
あまり聞いたことない地元密着企業の場合
それに対して弊社のような、あまり聞いたことないかもというような地元密着企業の正直なところは、「まあ売却依頼は大手との競合、一般媒介契約が普通でしょ」というような感じです。
同じ一般媒介契約でも、大手企業の場合は自分が担当している専任物件との比較でしたが、地域密着企業にとっては、「いつもみたいに他社の専任物件を売るよりは自社の一般物件を売るほうが利益は大きくなる。」という比較になります。
こういった意味でも不動産売却と検索すればすぐに出てきて、聞いたことあるってなる企業ばかりも良いですが、そこにもう一社聞いたことない企業も入れておくのが一般媒介での不動産売却の成功につながると思います。
まとめ：一般媒介のメリット・デメリット
- 一般媒介のメリットは複数社依頼の競争原理
- 逆にデメリットは複数社依頼による不動産業者のやる気の低下
- 一般媒介での成功のためには、小さい企業も入れておくこと
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