不動産売却をしていると、売れなくてどうしようもないということもあります。そんな時に最もよく行われる対策が「値下げ」です。しかしこの値下げ一体いくら値下げをすれば良いのでしょうか。
下げすぎて後悔したくないという部分もありますよね。
今回はそんな不動産売却における値下げの幅について解説していきます。
不動産売却で売れない時いくら値下げする？
不動産売却をしていて中々売れないという状況になった場合に、多くの場合に行われる作戦は「価格変更」です。
売れないのが本当に価格の話なのかというのは考えないといけませんが。
結構多くの場合が結局「価格が合っていない」というような結論の場合も多いです。
そんな価格変更ですが、それではいくら価格を下げるべきなのかというところについて解説していきます。
結論：値下げ幅も場合による
こういった不動産売却のお話で全てがそうなのですが、結局価格交渉についても
- 売主さんの考え方次第
- 状況によって適切な値下げ幅も変わる
ということが言えます。
基本的には売主様の所有物ですのでどのようにするかについては売主様の意見が優先されるものです。
またそんな中、不動産業者として、プロとしてアドバイスするとしても時と場合によって適切と思われる値下げ幅も変わってきます。
例えば、一括査定サイトでプロが思うような相場よりは500万円くらい高く売り出してしまっているような場合にはあまり高すぎる中で刻んで価格変更する必要もなく、ここまで下げないとずっと状態は変わりませんよ？っていう大幅価格変更を求められるケースもあります。
またライバル物件の価格変更によって、その物件の割高感というのが出ている場合には、そのライバル物件を基準として値下げというところにもなってきます。
長期戦略でライバル物件が売れるのを待つのも一つの手ではありますが。
そういった感じで、価格変更する場合の値下げ幅は物件価格の査定と同じような、その場合に沿ったアドバイスをさせてもらい、売主様がそれをどのように感じるかというところになってくることになります。
あえて言うと物件価格の5%から10%
そんな値下げ幅ですが、あえて言うとすると物件価格の5%から10%の範囲内でというのが基準になってくると思います。
というようなことになってきます。
不動産はもともと高額ですので150万円の値下げと言われると、すごい金額の値下げになってしまいます。
10%って…そんなに下げるの？
5%から10%ということですが、3000万円の物件を1%の300万円下げて2700万円に変更するのは大幅な値下げと言えます。
ここまではやりすぎというような場合も多くなってきますが、先ほども出てきた一括査定サイト経由などの場合のほか、あまりにも売出価格を高く設定しすぎた場合の価格変更はここまでしないと動かない場合も多くなります。
パーセンテージではなく「100万円」「200万円」など
価格変更はパーセンテージではなく「100万円」「200万円」という考え方もあります。
物件価格が3000万円くらいの話であればこのパーセンテージでいいと思いますが、6000万円の物件を売却したい場合に10%の600万円値下げはやり過ぎで5%の300万円でもちょっとやり過ぎな気がするという場合もあります。
3000万円の物件を検討している人にとっての100万円値下げと、6000万円の物件を検討している人にとっての100万円値下げは意味が違いますが、
100万円下がったことには変わりないという考え方もあります。
元々の物件価格によっても値下げ幅の意味合いは変わってきますので、パーセンテージに拘らず「100万円」とか「200万円」というような価格変更をした額で考えるのも重要です。
大台割れ効果を利用した価格変更
不動産売却の価格変更の際に検討しておかないといけないのが「大台割れ効果」とういうものです。これは大台を割るとより安く感じる効果です
スーパーでも１９８円や１９８０円などの価格を見ると思います。
例えば、3080万円の物件があるとすると、これを3010万円にするのではなく、もう20万円頑張って値下げをして2980万円にした方が効果が高いというものです。
もともと売出価格を決める時もこの考え方は重要ですが、価格変更でもやはりこのラインは意識すべきです。
ただ3500万円の大台を割った3480万円は本当に大台を割っていると言えるのか。不動産の物件価格などでよく見る2780万円は大台を割っていると言えるのか。というような謎も多いものです。とりあえずは1000万単位のラインが近くにある場合は気にしながら価格変更をしてみるのがいいでしょう。
絞り込み対策で重視すべきライン
大台割れ効果に似たもので、近くに検索絞り込みの基準とするラインがあるのであればそれを越すように値下げをすべきという考え方があります。
例えば2680万円の物件があったとすると、スーモやホームズなどで探す人は自分の予算に合わせて2500万円以下や3000万以下というような形で検索する傾向にありますので、150万円下げて2530万円にするよりも181万円下げて2499万円にする方が大きな効果が得られるというものです。
これは実際地域によって、この価格を下回ると一定の閲覧数が得られるというようなことも実際にあり、一定数の人が「価格の絞り込み」をして物件を探しているという風に言得ますので、そういった基準となるラインが近くにある場合は絶対に意識すべきことです。
ですが、地方都市でボリューム層の物件価格が1000万円から2000万円の価格帯にも関わらず、4680万円の物件を4500万円切った方がいいですということはあまりありません。
スーモやホームズが500万円刻みになっているからといって越して意味のあるラインと越しても意味のないラインはあります。
そういったことも考慮に入れながら、身近に500万円ラインがあるのか値下げ幅の検討の時に確認してもらえればと思います。
価格値下げ幅と不動産業者の本音
ここからは不動産売却における値下げ幅についての不動産業者の本音について紹介していきます。
価格改定後、問い合わせが殺到すると後悔する
やはり不動産売却で中々問い合わせが多くないというような困っている時に解決する方法は価格改定になります。価格改定後に問い合わせが殺到するというケースも時々あります。
価格改定後しばらく期間を経過してチラホラお問い合わせがあり、緩やかに成約するとなんとなく「やはり価格でしたね」っていう感じで言えるのですが、あまりにも価格変更による問い合わせが急増すると「下げ過ぎたのかも」という後悔も出てきます。
売主さんと綿密に打ち合わせのうえ金額を決めるのですが。
結果どうなるかは分かりづらい部分もあります。
刻んで価格変更する意味はあるか
次に価格変更をしたものの全く効果が現れないパターンもあります。
これは不動産業をしているプロからすると大体予想できる場合も多いです。
この規模の値下げはあまり変わらんやろうなって思うと、やはり結果はあまり良くないです。
一つのポータルサイト戦術として細かく刻んで価格変更することによって「価格変更」という表記をつけ閲覧数を稼ぎ、問い合わせを増やすという方法もなくはないのですが、これはそんな何度も価格変更をしなくても他の方法で代替できるものもありますし、あまりに回数を重ねると
- 価格変更慣れで効果が薄くなる
- 値下げ幅のインパクトがなくなる
- 価格変更のイメージが強くなり価格交渉も大幅に入れられる
- 売主さん変な人なんだろうなって思われる
などなどデメリットもありますので、注意をする必要がある作戦です。
まとめ：不動産売却で売れない時いくら値下げする？
- 時と場合によるので明確に値下げ幅は言えない
- 物件価格の5%から10%という考え方や
- 100万円・200万円というような考え方がある
- 1000万や500万のラインが近くにある時はそれを越す値下げを
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