不動産売却なら専属専任媒介契約？専属専任のメリット・デメリット

不動産を売却するときに不動産業者に依頼する契約「媒介契約」には三つの種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

の３種類です。今回はその中でも「専属専任媒介契約」について紹介していきます。

基本は専任媒介と同じですが、さらに専属専任は自己発見の購入者の場合も直接取引ができないこと。ここを中心に解説していきます。一般的な専任のメリット・デメリットはこちらのページをご参照ください。

専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約は、売却活動を１社に任せる契約で、そう言った意味では専任媒介と同じタイプの媒介契約です。

ただ専任媒介と違うのは、売主が自分で購入希望者を見つけてきた場合も、直接取引はできずに不動産業者に仲介してもらわないといけない点です。

不動産業者の義務としては媒介契約を締結した５日以内にレインズの登録をする必要があり、１週間に１回以上の販売報告をする義務もあります。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介のメリットとデメリットは基本的には、専任媒介のページで紹介したものと同じになります。

メリットとしては

• 不動産業者のやる気が出て売却成立の可能性が上がる
• 売却状況を一元管理できる
• 不動産業者独自の特典がある場合もある

ということ。

デメリットとしては、

• １社しかなく競争原理が生まれにくい
• ハズレの業者に依頼したら最悪
• 業者によっては囲い込みの被害にあう

ということが言えます。

専属専任媒介の場合はメリットの一つ目の不動産業者の本気度は専任媒介よりも高く、販売活動のお金やコストをかけてもらえる確率は一番高い契約です。

デメリットに関してはこの３つに加えて自分の知り合いが購入したいなど、売主が自分で見つけてきた買主に関しても仲介手数料を支払って仲介してもらわないといけないということがあります。

こんな人におすすめ

普通、売りやすい物件は「一般媒介」、売りにくい物件は「専任媒介」か「専属専任媒介」という考え方あるので、もしかしたら売りづらいかもなという物件もしくは「できるだけ高く売りたい」という場合には、専属専任媒介がおすすめです。

ただ人気エリアの物件は一般媒介がいいなどという話もありますが、不動産業の現場レベルの話で言うと人気エリアや人気のマンションでも、相場より価格が高いと購入希望者がどんどん出てくるということもないので一般媒介の良さは消えます。

エリアではなく価格の方が大切で、少しでも高く売りたいという考えの場合はエリアに関わらず、専属専任媒介などの媒介契約を選ぶ方がいいと思います。

こんな方は避けた方がいい？

専属専任媒介契約を避けるべき人は、自分の身近な人が買う可能性がある場合です。

親族や友人知人に購入希望者がいる場合でも、専属専任媒介契約にしていると不動産業者に仲介手数料を支払って仲介してもらわないといけません。

ただこのように書いているHPも多いですが、実際身近に購入希望者の人がいても皆さんは「直接取引」をできる自信があるでしょうか？トラブルにならない契約書を作れるでしょうか？購入に関する手続きをできるでしょうか？なかなか一般の方には難しいと思います。

基本的に身近な人が購入する場合も、不動産業者の仲介を入れるというのが実務では多いです。親族・友人・知人だからこそトラブルにならないためにきちんとした専門家に取引の組みたて依頼するのが一般的です。

ですので本当に専属専任媒介契約を避けた方がいい人は、「自分で身近な人に直接取引ができる自信がある人」です。

専属専任は嬉しい？手間？不動産業者の気持ち

実際に不動産業者として我々は販売の依頼を受けてその媒介契約「専属専任媒介」にしてもらえた場合、嬉しいです。任せてもらえて光栄ですし、全力で販売活動ができるのも楽しいからです。

専属専任媒介契約は嬉しい

専属専任は「信用されている証」でとても嬉しいです。全部専属専任にして欲しいです。

一般媒介契約の場合販売活動をしますが、やはり自社で成約できるかわからないので、広告費の掛け方も変わってきてしまいます。そうなるとお会いしたお客様のために販売活動を頑張りたい気持ちと、ビジネスとしての販売戦略が少しズレてしまい気持ち悪い部分はやはり少しあります。

スーモやホームズ・アットホームといった媒体も不動産業者は一枠いくらというお金を払って広告掲載しているものになります。そういったところで一般媒介で他の会社も同じ物件を掲載しているとなると積極的に良い枠を使って本気の販売活動をしようという気持ちは各社なくなってしまいます。

それで売却がなかなか進まないのはある意味仕方ない部分がありますが、専属専任媒介でそんな事も考えずに自社と担当営業マン全力の販売活動がさせてもらえるのは、不動産業者としてもありがたいです。

専属専任媒介は手間がかかる？

弊社ではそんなこと思うことは全くないですが、専属専任媒介は手間がかかるから嫌だという不動産業者もいます。

一番大変なところは、１週間に１回以上の販売状況の報告義務です。件数が増えてくると意外と大変です。そういった理由で「専属」ではなくただの「専任」にしてもらう不動産業者もいます。

まとめ：専属専任媒介契約のメリット・デメリット

• 自己発見の購入希望者でも直接取引は不可
• ただ直接取引なんてできる一般人は多くない
• 専属専任媒介にしないと不動産業者の真の本気は見れない。

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