不動産売却なら専任媒介契約？専任媒介のメリット・デメリットを解説

不動産売却を不動産業者に依頼するときに、依頼する契約「媒介契約」には大きく分けて３種類あります。それが

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

の３種類です。今回はそんな媒介契約の中でも「専任媒介」契約のメリット・デメリットを紹介させていただきます。

不動産業者としてはやはり専任媒介契約にして欲しい。本気で販売活動したい！というのが本音ですが、一般媒介契約にしたいという気持ちもわかります。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、不動産会社１社にしか不動産売却の依頼をかけられない契約です。その名の通り「専任」するということです。逆に複数社に依頼をかけられるのが一般媒介契約です。

また自分で購入希望者を見つけてきた場合に直接取引ができるのが専任媒介契約の特徴です。逆に自己発見購入者にも直接取引ができないものには「専属専任媒介契約」というものがあります。

基本的には今回は「専任媒介契約のメリット・デメリット」ですがその多くは専属専任媒介契約にも当てはまります。

専任媒介契約の３つのメリット

まず最初に専任媒介契約の場合の３つのメリットを紹介します。

売却成立の可能性は一般媒介より上がる

なんといっても専任媒介契約の特徴は「１社」に依頼するということです。

売主から専任を受け売却を依頼された不動産会社は熱心に販売活動をすることができます。その結果専任媒介の方が一般媒介より売却成立の可能性は高いと言えます。

「複数の業者に依頼した方が人手も多いし、競争原理が働いて早く売れるのでは？」と思う方も多いと思いますが、現実は不動産会社にとっては一般媒介の依頼は、他社に売られてしまう可能性もそれなりにあるという、せっかくかけた広告費や人件費や熱量が無駄になってしまうことも多い案件になります。

それに対して専任媒介は不動産業者にとって安心して広告費をかけられる物件になります。

複数社の片手間の販売活動より、一社の全力の販売活動の方が実際の不動産業の現場では売却成立に辿り着く可能性が高いという考え方が一般的です。

売却活動の一元管理が可能になる

専任媒介契約のメリットの２つ目は売却状況が一元管理できるということです。

先ほどから言っているように専任媒介契約は不動産会社１社としかできません。ですので窓口になっている会社は１社になり、相談する相手も基本的には販売してる状況全て把握した人に相談できます。

売主としても複数の会社に連絡を入れて状況を確認したり調整したりするのが時間や労力的に難しいかたは専任媒介契約がおすすめです。

また不動産業者には２週間に１回の報告義務もあるため定期的に販売活動についての報告を受けることも可能です。

不動産会社の独自の特典が受けられる可能性も

専任媒介契約の３つ目のメリットは不動産会社独自の特典が受けられる可能性が高いことです。

不動産会社にとって専任媒介契約の方がありがたいということはわかってもらえたと思いますが、一般媒介ではなく専任媒介にしてもらうために、不動産会社としても様々な特典を用意している場合があります。

例えば

• ハウスクリーニング無料サービス
• 建物診断無料サービス
• 買取保証サービス
• 商品券のプレゼント

など多種多様な特典があります。一般媒介契約を選択するとこのような不動産業者独自の特典を受けられない場合もあります。

専任媒介の３つのデメリット

次に専任媒介契約のデメリットを紹介します。

競争原理は働きづらい

複数の会社に依頼することができる一般媒介契約と違って、窓口となる不動産会社は１社しかいません。ですので売れたら基本的には自社に仲介手数料が入るため、競争原理は働いていません。

安心して広告費をかけることができる反面、安心されすぎるとそれが原因で消極的な販売活動をされてしまう可能性があります。

１社の販売力に大きく左右される

専任媒介契約は１社に依頼します。さらに言うと一般的には３ヶ月間の契約期間中は途中解約も難しいことが多いです。

そうなると一任した不動産会社がなかなか販売力が無い企業だと、まるまる３ヶ月販売が滞る場合があります。ですので専任媒介を選択する場合は、販売力があるのか、きちんと広告掲載をしている企業なのか、販売する物件との相性はいいのかなど、慎重に検討する必要があります。

囲い込みの被害に遭い販売が滞る

最後に専任媒介契約で問題となっているデメリットが「囲い込み」です。

囲い込みというのは、売却の依頼を受けた不動産業者が、売主と買主両方から仲介手数料をもらう取引、いわゆる「両手取引」を狙って、販売物件の情報を隠したり虚偽の情報を流すことによって、自社での売買成立を狙う方法です。

具体的にどのような行為がよくあるかというと

• 登録義務があるのにレインズに登録しない
• 業者から問い合わせがあっても「商談中」などと伝える

というものになります。他の業者に購入する可能性のあるお客さんがいてもこれでは成立することはありません。こういった売主側の利益を完全に無視して自社の手数料収入だけ最大化させようとする不動産業者がいることも忘れてはいけません。

実際に販売活動する人間からすると「専任推し」

自分が持っている不動産を売却するときに「一般媒介」の方が複数の業者に依頼できて、人手も情報も多く入るので良さそうな気がする方も多いと思います。

しかし実際不動産の営業マンをしたことがある人なら「専任媒介」にした方がいいという人が多いでしょう。

たくさんの不動産会社の営業マンが片手間でする販売活動より、１社が本気でする販売活動の方が強いということです。

そして何も専任にしたからと言って１社しか販売活動をしないわけではありません。先ほど出てきた「囲い込み」をする不動産会社を除いては基本的には不動産会社はレインズに販売物件を共有し、依頼された不動産会社以外も協力して不動産の売却を行います。

そう言った意味では現場の不動産会社からすると、囲い込みをしないちゃんとした会社に専任媒介契約で一任するのが不動産売却の一番いい方法だと思います。

まとめ：専任媒介契約のメリット・デメリット

• 専任媒介契約は１社に一任。任されると営業マンの本気度が違う
• 専任媒介の最悪のデメリットは囲い込み被害に合う可能性
• 不動産を売却するなら基本的には「専任」がおすすめ

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