不動産売却時の仲介手数料っていくらかかるの？これ高すぎない？

不動産売却を不動産業者に依頼すると仲介手数料というものがかかってきます。不動産に限らない話ですが、手数料ってみんな嫌ですよね。

そんなみんなが払いたくない不動産売却に関わる仲介手数料について紹介していきたいと思います。

仲介手数料はいくらかかるのか

不動産売却をした場合は仲介手数料がかかってきます。成約価格によって変わってきます。

• 「仲介手数料ってどんな費用」
• 「絶対払わないとダメ？高すぎない？」
• 「仲介手数料ゼロの会社もあるらしいけど」

というようなところを紹介していきたいと思います。

仲介手数料の上限額は法律で決められている

仲介手数料の上限額は宅建業法で決められています。

売買価格	仲介手数料の上限額
200万円以下の部分	売却価格×5%（+消費税）
200万円を超え400万円以下の部分	売却価格×4%（+消費税）
400万円を超える部分	売却価格×3%（+消費税）

4000万円で不動産を売却した場合には、

• 200万円については10万円
• もう200万円については8万円
• 残り3600万円については108万円

の合計126万円かかります。そこに消費税を足して138.6万円の支払いが仲介手数料の上限額です。

計算の仕方はややこしいので速算法というのがあります。

売却価格　×　3%　＋　6万円　＋　消費税

というので一発で出てきます。しかしこれはあくまで上限金額です。下回っても全然問題ないです。

仲介手数料半額や無料の業者は？

このような計算で不動産を売却してもらった場合に支払わないといけない仲介手数料というものが出てきますが、中には「仲介手数料無料」や「半額」の不動産会社も存在します。

不動産業者にとって仲介手数料というのは、利益そのものです。手数料カットする場合は何かしらの仕組みがないと成立しません。

不動産売却の場合の仲介手数料が安くなる仕組みのほとんどは、売主からではなく買主からの仲介手数料を取れるようにしている仕組みになります。このように不動産売却の仲介手数料無料や安くできる仕組みは「買主から仲介手数料をもらえるから大丈夫」という内容がほとんどです。

そのような取引になるとまた問題が出てきます。売却を依頼された不動産業者は「自分で」買い手を見つけないといけなくなります。他社が買い手を見つけてくると、自分たちはどこからも仲介手数料をもらえなくなりボランティアになってしまうからです。

こうなると本来はしないといけない他の不動産業者に対する物件情報の共有は行われないので、１社だけで販売活動をすることになります。この方法を「囲い込み」と言い、現在の不動産業界では社会問題となっている、よくない状態になっています。

囲い込みをされてしまうと販売は滞るので、売りたい物件がなかなか売れないというような状況になります。仲介手数料無料や半額は嬉しいことですが、売れなければ意味がないですし、不利な条件で売れてしまうと仲介手数料無料よりも大きな損をしてしまう場合もあります。

仲介手数料は成果報酬

不動産業者の仲介手数料はいつ払うことになるのでしょうか。

売却が決まらないと発生しない

不動産売却の売買の仲介手数料は成果報酬制です。売買契約が成立して初めて請求されます。ですのでずーっと販売活動をしてくれていても、全然決まらないと仲介手数料を請求されることがありません。

こういった販売活動を頑張ったので売却は決まってませんが、先にこれだけの費用を払ってくださいという不動産業者は基本的にはいません。またその業者に「買取」をしてもらった場合にも仲介手数料はかかりません。

ですが「どんな費用も売れるまでは不動産業者もち」というわけではありません。例えば売主の希望で遠隔地の購入希望者の元に商談に行く場合の出張費など、通常の販売活動には含まれていない費用については実費精算する場合もあります。

実際に支払う時期は？

それでは実際に仲介手数料を支払う時期はいつかというと多くの場合は、

• 売買契約時に半額支払い・引渡時に半額支払い
• 引き渡し全額支払い

のどちらかの場合が多いでしょう。不動産会社によっても取引する物件などによっても事情が異なるため事前に確認するのが無難でしょう。

仲介手数料にはどんな費用が含まれる？

不動産売却をするにあたり仲介手数料が必要になってくるというのはありますが、そんなに大金を支払って一体何をしてくれるの？というところがあると思います。

仲介手数料に含まれるもの

不動産売却の仲介手数料に含まれるサービスは「通常の販売活動に要する費用」となっています。具体的には

• 販売のためにネット掲載する
• 現地に旗や看板などを立てる
• チラシなどを配布する
• 購入希望者が見つかった後の書類の作成

などなどというような作業です。

仲介手数料に含まれないもの

逆に仲介手数料に含まれないものはどんなものがあるでしょうか。売却希望者が特別に依頼した内容については仲介手数料に含まれずに実費で請求してもいいことになっています。例えば

• 売主の希望での遠方の購入希望者との交渉のための出張費
• 売主の依頼でする新聞や雑誌への広告

などになります。仲介手数料はあくまで通常業務に対して支払う費用ですので、「売主側の要望」によって発生した通常の仲介のレベルを超えた特別な費用に関しては、かかった金額分の請求がされます。

ですがこれは「事前に依頼者の了解を得ている場合のみ」です。勝手に訳のわからない広告をして特別な広告をしたので実費精算してください。というようなことはありません。

まとめ：不動産売却の仲介手数料っていくらかかるの？

• 不動産売却の仲介手数料は売却価格の3%＋6万円と消費税
• 仲介手数料は結構高額・でも無料業者に行くとヤバイ
• 仲介手数料は成果報酬・売れなければ請求は基本０
• 仲介手数料の支払い時期は契約時半分・引渡時半分が基本

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