不動産売却をする場合に多くの人は「住み替え」という形になると思います。そんな住み替えで今の家を売るとともに新しい家を買わないといけない場合、手続き的にも大変になります。
売りと買いの同時進行の大変さもありますし、優先順位の難しさもあります。
今回はそんな住み替えの不動産売却での売りと買いどちらを先にするのかという問題について紹介していきたいと思います。
住み替えの不動産売却・買うのが先？売るのが先？
今住んでいる不動産を売却して、次住む不動産を購入したいという方もたくさんいます。ですがそれは意外と大変です。
まず一つでも難しい不動産の購入と売却を二つ同時にしないといけないマルチタスク的要素が当然ありますが、本当に難しいところは売却を優先すれば購入の選択肢が狭くなり、購入を優先すれば売却の選択肢が狭くなるという要素が問題になってきます。
不動産の購入も売却もマッチングが重要になります。購入では理想の物件が市場に出ていることが必要です。そして売却では納得いく金額で買ってくれる人が市場にいる必要があります。そしてこれをほぼ同時にするとなると難易度が高くなります。
家を売っては住むところがない。そんなことにならないために「先に買う」をするとどうなるのかをまず考えていきます。
住み替えの不動産売却・「購入先行」
まず住み替えの不動産売却で先に次に住む家を購入するパターンを考えていきます。「先買う」のメリットは
- じっくりと新居を検討できる
- 仮住まいの心配はない
- 売却時には空き家にすることができるため見学されやすい
というものです。逆にデメリットはというと
- 売却を急がないといけない可能性もある
- 場合によっては二重ローンの必要がある
というようなものがあります。
売主にとっては安心して進められるが…
住み替えで「先に買う」という動きをするのが、売主としては安心して進めることができる動きにはなります。
いざ今住んでいる家を売れたという状況になったとしても、先に次に住む家を確保しているので、焦って次の家を探す必要はありません。
デメリットに売却を急がないといけない可能性はあります。新居を決めた購入の契約をしたものの引き渡しを先延ばしし続けるのも無理がありますので、この期間内に売却の方を片付けないといけないという状況にはなります。
期間を区切って売却をしないといけないので、早期に売値を安くしていかないといけない可能性も出てきます。
先に買う方の契約書に「売れなかった場合白紙解約」を入れる？
そうなると先に購入する方の不動産購入の契約書に、今持っている不動産が売れなければ解約できるような条文を入れておけばさらに安心です。ですがこれはその物件の売主にとっては、相当不利な条項になるので、普通はそんなことを許してくれる売主さんはいないと思った方がいいでしょう。
「一応購入の契約をして物件は押さえますけど、買わないかもしれないです」という内容の売買契約を結ぶくらいなら、「ちゃんと購入できる状態になったら声をかけてください。その間も私は他の買主さんを探しますので」といった方がその方にとってはメリットが大きいからです。
そうなると、どういう契約書になりがちかというと。。。
売れなければ解除できる。その代わり解約になったら解約費用いくら払います。
というような内容にせざる終えなくなります。そんなことをするくらいなら、やはり引き渡しを何ヶ月か猶予してもらうような契約書にしてもらって、その間に今持っている物件を売却するということを選択される方が多くなります。
住宅ローンが借りられるのか問題
住み替えの不動産売却で新居を先に購入する場合には、先に買う家の住宅ローンを通す必要があります。ですが、その後売る物件とはいえ今の家の住宅ローンを持っている方も多くいます。
年収に対して住宅ローンの借り入れ額がそれほど高くなかったり、売却する方の物件の住宅ローンの残債がほとんどなかったりする場合は、新居の住宅ローンもスムーズに借入することができますが、そうでもない場合は新居の住宅ローンが通らない場合もあります。
金融機関からしても、今の家が売れるのかは不確定要素です。売る話が決まってからしか融資は確約できませんという場合も出てきます。
そうなってくると、状況によっては「先買う」を選択することができない場合もあります。そんな場合は「先売る」に進んでください。
また新居の住宅ローンが通って先に引き渡しも受けた場合には、今の家が売れるまでは今の家の住宅ローンと新居の住宅ローンのダブルローンになることも注意が必要です。
住み替えの不動産売却「売却先行」
次に住み替えの不動産売却で「先売る」という方法です。売却を先行してするメリットは
- 売り急ぐことはない
- 売却代金で残債返済・新居の購入費用など計画立てやすい
というところがあります。逆に売却先行のデメリットとしては
- 購入物件を期間を決めて検討しないといけない
- 場合によっては仮住まいで2度引越ししないといけない
というようなことがあります。
買いたい物件が出てくるか問題
「先に今持っている家を売却して、その話が決まった後、次買う家を探す」というのは、この文章だけ読んでも「なんでそんなことするの？」という風に感じる方もいると思います。
売ったが最後、いい物件が見つからなければ路頭に迷うやん。って話ですよね。
しかし先ほども書きましたが、資金的な問題もあって「売り先行」でしか話が進まない場合もあります。今の家を売却する契約を終えて、引渡しだけ何ヶ月か待ってもらってその間に買うというのが一番現実的な方法ではあります。
そうなるとやはり何ヶ月かの間に次買う物件を探さないといけないという問題があります。新居を何年もかけて探す人もいることを考えると購入の選択肢は狭くなるといえます。
買いたい物件がなければ売るのを白紙解約できるか
購入先行の場合と同じように、今の家を売却する契約書に「いい物件が見つからなければ、この物件を売却する契約も白紙にします」というような条項を入れておくというのはどうでしょうか。
しかしこれも購入先行の場合と同じように現実的ではありません。
実際に売るかどうか不明な物件を購入する人は普通いません。その物件の買主からすると、「本気で売る時にまた教えてください」「他の物件も探してみます」というようなことになってしまいます。
稀少物件なのであれば話は別ですが。。。ほとんどの場合はそんな物件ではありませんよね。
こういった話になるので、やはり「いい物件がなければやっぱりやめます」条項を契約書に盛り込むのは不可能と考えるのが一般的で、「〇ヶ月引き渡しを猶予します。その間に購入物件決めます」というような話になります。
期間を決めて次の家を探す
今の家は売却先が決まり契約も終わり、引き渡しを猶予してもらい、その間に購入物件を探すということになると、当然ですがその時に売りに出ている不動産からしか物件を選ぶことはできません。
新築一戸建てなどの話で言うと1年間かけて探したりする人も普通で、何年も探している人もいます。そういった検討の仕方はできないというところはデメリットの一つです。
ですが住み替えでない人でも3ヶ月以内で決める方も多いのも事実です。
また今の家の売却先が決まってから「よーいドンっ」で購入物件を検索し始める必要はなく、早い段階から下見をしてネット上での物件検索や実際の見学をしておくことで、短期間で購入物件を決めることは決して難しい話ではありません。
それが無理なら仮住まい
しかし時には次買う家もしっかりと時間をかけて決めたいというような方もいます。そんな方には費用や労力はかかってしまいますが、一旦仮住まいに引っ越していただくという方法があります。
2度引越しするのは結構大変な作業になりますし、お金もかかりますが、そこまでして新居をもうちょっと検討したいという方は妥協せずに仮住まいを検討してください。
2度あることは3度あるみたいな話で。
購入物件を妥協してしまうと、いつしかその後悔が「またその物件を売って…」っていうことを考えないといけない原因にもなりますので。
住み替えの不動産売却・買うのが先？売るのが先？：まとめ
- 不動産売却と購入の難しい二つのことを同時に行うのはやはり難しい
- 普通に2倍疲れる。
- あちらが立てばこちらが立たなくなる
- 基本「売り急ぐ」のか「買い急ぐ」のか「仮住まう」のかが必要
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