不動産売却時の重要事項説明書の内容を理解しよう【書類解説】

不動産を売却するときに、売却する契約書とともに作られるのが重要事項説明書です。その名の通り物件やその取引に関する説明が義務付けられている重要なことが書かれています。

不動産の売却時にはたくさんの書類があり、それぞれに記名押印することになりますが大切なのは、

• 売買することを約束する「契約書」
• 説明義務のあることを書いた「重説」

の２つになります。今回は不動産売却時に購入者が決定した時に取り交わされる重要事項説明書について紹介していきたいと思います。

不動産売却時の重要事項説明書

不動産売却時に重要事項説明書と呼ばれる書類が作られ、売主も記名押印するのが普通です。しかし宅建業法においてこの書類は、宅地建物取引士が「買主」に対して説明することになっている書面となっており、売主自体に説明する必要はないものになっています。

重要事項説明書の記載内容

基本的には書いている内容は①売却する物件に関する法律上の説明、②売買の取引に関する説明の２つに分けられます。

先ほど言ったように「買主」に対する説明義務というものがあり、買主さんにとっては

• 「こんな物件だと思わなかった」
• 「こんな取引だと思わなかった」

というような認識の相違がないようにするために、この内容については説明してあげないとダメですよという項目が宅建業法で決められています。

【取引物件に関する事項】
(1)登記記録に記録された事項
(2)法令に基づく制限の概要
(3)私道に関する負担に関する事項
(4)飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況
(5)宅地造成または建物建築の工事完了前であるときは、完了時における形状・構造等
(6)建物が既存の建物であるときは、建物状況調査の概要等
(7)区分所有建物の場合の敷地に関する権利、共用部分に関する規約等の定めなどに関する事項

【取引条件に関する事項】
(1)代金、交換差金および借賃以外に授受される金銭に関する事項
(2)契約の解除に関する事項
(3)損害賠償額の予定または違約金に関する事項
(4)手付金等の保全措置の概要（不動産会社が自ら売主になる場合）
(5)支払金または預り金の保全措置の概要
(6)金銭の貸借のあっせんに関する事項
(7)担保責任の履行に関する措置の概要

買主にとってはこれから使っていく物件となりますので、物件に関する説明というのも非常に大切ですし、取引の条件についてもきちんとした理解が必要でしょう。

売主にとっては今まで所有してきた不動産でよく知っているでしょうし、ある意味これから手放すものですのである程度重要性は低くなりますが、取引の内容にはやはり注意が必要です。

売却の重説での注意すべき点

そう聞くと「重説は売主は注意すべき点はないのかな？」と思う方も多いと思いますが、そんなこともありません。

売主さんにも注意をしておいて欲しい項目というのはいくつかありますので、ご紹介しておきます。

契約不適合責任について

契約不適合についてというところはきちんと理解しておかないと、後でそんな話聞いていないとなるとトラブルになる項目です。

契約不適合責任というのは、もし物件に欠陥と呼ばれるような事象があった場合に売主が負う責任のことを言います。民法などの原則によると「買主が欠陥を知ってから1年以内」というような規定になっていますが、それだと売主の責任が重すぎることもあり、一般的な規定で言うと引き渡しから２か月から３か月などの期間を定めたり、そもそも物件などによっては売主は引き渡し後責任を負わない前提で話を進めたりすることもあります。

そういった契約不適合責任について書かれている条項については、必ずチェックをしておくことをお勧めします。

備考欄・その他説明しなければならない

その次に注意して読んでおくべき箇所は重要事項説明書の最後の方に書かれていることが多い、「備考」や「その他の事項」というような項目になっています。

こちらも契約不適合責任について、つまりは引き渡し後の売主の責任の範囲を明確にする目的で書かれている項目が多くなります。具体的には、「物件などに関するネガティブな事項が書かれていて＋これを買主は理解して購入するものとする。」というような構文になっており、買主が知らなかったということはないですよ、という証拠を残す内容になっています。

中古住宅や土地の売買においてこのことはもしかしたら、購入する側にとってはマイナスだなと思う内容については全部書いておきたい、というのが不動産業者の心理です。

この辺りの項目は担当営業マンから事前に説明があると思いますが、ご自身でしっかり確認をしておき、「こういうのは文章に入れなくていいの？」という疑問点があれば打ち合わせをしておくべきです。

取引条件に関する事項全般

最後に注意が必要な項目は「契約の解除に関する事項」です。これは買主さんにとっても重要な事項ですが、同じく売主にも重要です。

一番理解しておかないといけないことは「手付解除」があります。

手付解除は契約時に買主から売主に支払われたお金を使った解除で、売主側から「やっぱり売るの辞めたい」と言う場合は、手付金の倍額を買主に支払うことにより解除でき、買主側から「やっぱり買うのをやめたい」と言う場合には、買主は支払った手付金を放棄することになります。

その他にも違約解除の違約金のパーセンテージなど見ておいてもらえたら大丈夫です。

まとめ：不動産売却時の重説の注意点

• 重要事項説明書は主に買主のために説明する書類
• 売主側で気をつけないといけないといけないこともある
• 契約不適合責任など引き渡し後の売主の責任についてはきちんと理解を。

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