マンションを売却するときにやはり気になるのは専有部分などの広さ・面積というものがあります。広ければそれだけ魅力がありお客さんも集まりやすく、狭さが一定のレベルを超えると全く問い合わせがないこともあります。
そんなマンションの面積ですが、壁芯と内法の２種類の表示方法があります。
まとめたら良いのに、ややこしいだけですよね。
今回はそんなマンション売却に関わる、壁芯面積と内法面積とは何なのか、その違いについて解説していきます。
マンション売却面積の表し方
マンション売却や購入で気になるポイントは専有部分の面積です。
しかしこのマンションの専有部分の面積ですが、一般的にチラシで見る面積と、法務局に行って謄本を取ったときの面積は大体違いがあります。
壁芯面積とは？どんな時に使う？
まず壁芯面積とは、壁の芯（厚みの真ん中）のところを基準として囲んだ内側の面積になります。
建物には当然壁があります。その中心線を繋げて室内の面積を表記する方法です。
例えば壁の厚さが２０cmだったとすると、実際に使える部屋面積に壁の厚みの半分の１０cm分が足された面積になっているということです。
この面積はどのような場面で使われるかというと、不動産の広告などに良く使われています。ですのでスーモやホームズや時々ポストに入っている紙のチラシにマンションの面積が書いてあると、それは大体「壁芯面積」ということになります。
マンション売却の時に購入当時の新築時パンフレットとかが出てきて、そこに書いてある面積は大体「壁芯面積」になります。
内法面積とは？どんな時に使う？
内法面積とは壁の内側の線を囲って出てきた面積になります。
壁や柱の太さは算入されないため、実際に居住するにあたって使える実際の面積ということができます。
内側の面積になりますので、先ほどの壁芯面積よりは小さくなります。
この内法面積はどのような時に使われるかというと、マンションの売買契約や登記の時に使われます。売却時に自分の所有マンションの登記簿に記載されている専有部分の面積が「内法面積」になっています。
壁芯と内法の違いに売却時も注意が必要
このようにマンション売却や購入に関しては、専有部分の面積の表記方法というのが２種類あり、それぞれ広告は「壁芯」、契約や登記は「内法」と２種類のものを使い分けていることが多いです。
マンション売却や購入の検討で大切になってくるのは「競合物件との比較」になってきます。その時に片方の物件は「壁芯面積」、もう片方の物件は「内法面積」で二つの物件を比較しているということの無いように注意が必要です。
時に中古マンションの売却の場合は広告などにおいて、当時の販売資料などもなく壁芯面積がわからないという場合も考えられるため、マンションの登記簿を取って「内法面積」で広告掲載をしている場合もあります。このような場合も考えると、購入検討者は書かれてある面積が、壁芯面積なのか内法面積なのかきちんと把握しておく必要があります。
なぜ壁芯と内法の２種類の面積表記があるの？
一戸建てについては登記面積も「壁芯面積」を使っていることが多いので、壁芯面積１種類で運用されています。
ですが先ほどから解説している通りマンションに関しては何故か、壁芯面積と内法面積の両方が使われている状況です。
広告は「壁芯面積」を使う理由
不動産広告に関しては、「不動産の表示に関する公正競争規約・同施工規則」というものがあり、それに従って広告しないといけないというルールになっています。その中に
不動産の表示に関する公正競争規約・第１５条６号
- マンションを含めた不動産全般の広告時の面積は「壁芯面積」を使うこと
- 中古マンションの場合は「内法面積」でも可
- その場合「登記簿面積」である旨の表記をする
したがって新築マンションの販売などに関しては「壁芯面積」で書かれていて、そのような新築時のパンフレットなどが無くなっている可能性もある中古マンションの売却になると「内法面積」登記簿を取り寄せれば把握できる面積での表記が許されている、というようなルールになっているわけです。
なぜマンションは登記で内法面積を使うのか
マンションを含め不動産の面積を広告するときは「壁芯面積」でするというルールは良いとして、じゃあマンションの登記の方も「壁芯面積」でするようにしたら統一できていいのではないかという意見もあると思いますが。。。
しかし不動産登記規則には
建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。
不動産登記規則１１５条
マンションを登記するときは「内法面積」を使うように決められています。
これはマンションには専有部分と共用部分という考え方があります。一戸建ての場合は建物全てが持ち主のものですので壁も含めても問題ないですが、マンションに関しては壁は共用部分の場合も出てくるので壁の一部を所有権登録するのは問題があるのではないかという考え方に基づいています。
このような考え方によりマンションの広告は「壁芯面積」、契約や登記は「内法面積」でする２種類の面積の使い分けが法律でも適正とされているわけです。
そもそも内法面積を販売時把握していない場合も
そうなると今度は、じゃあマンションの売却だけ登記の方法に合わせて広告時から「壁芯面積」を使えば良いんじゃないの？という二つの面積表記の統一案があると思います。
これは実際その通りで、そうしたらいいのにと思いますが。
新築マンションなどの販売時には建築基準法に基づく建築確認をとるときの資料など壁芯面積が採用されています。
建築確認を申請する際には、建物の床面積はこの壁心面積で測定する
建築基準法施行令第2条第1項第3号
そして先ほども解説した通り、広告に関しては「不動産の表示に関する公正競争規約」によってこちらも「壁芯面積」で販売することになります。
このような流れでマンションを販売する時には「内法面積」がわかっていない場合も出てくるため、広告の表示に関しては「壁芯面積」を採用しているという側面もあります。
ローン控除などでトラブルも
このようにマンションの売却や購入に関していうと、壁芯面積と内法面積の２つが使われているため、それが原因でトラブルになる場合もあります。
単純に新築マンションを買うときに、壁芯面積を見て検討していたら契約時の契約書などはそれよりも面積の小さい内法面積が書いてあり、気分を害される場合もあります。
また中古マンションに関しては、壁芯と内法記載が混在しているケースもありますので、Aマンションの壁芯面積とBマンションの内法面積を比較して検討していた場合もあります。
また深刻なトラブルとしては住宅ローン控除などの優遇を受ける物件の面積（５０㎡など）を壁芯面積を見てクリアしていると思っていたら、内法面積ではその面積を下回り優遇を受けられないというような事例も起こる可能性がありますので、注意が必要です。
まとめ：マンション売却の面積・壁芯と内法
- マンション売却には壁芯面積と内法面積の２つが使われている
- 壁芯の方が広くて、内法の方が狭くなる
- 壁芯が広告の表示、内法が契約や登記の表示
- ２つを統一するのは現状難しい
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