マンションの売却と賃貸。メリットとデメリットを解説します

持っているマンションを処理する場合にまず売却してしまうのか、所有しながら賃貸で貸して収益を得るのかというところを悩む方も多いと思います。

今回はそんな持っているマンションを売るのか貸すのかというところについてメリットとデメリットをご紹介させていただければと思います。

マンションを売却するメリット・デメリット

マンションと一戸建ての違いは「賃貸の出しやすさ」というところもあります。日本の一戸建ては多くが木造建築となり、経年劣化によって賃貸で貸す場合には家主側の負担が重くなりがちです。ですがマンションに関しては、鉄筋コンクリート造などでできており、比較的賃貸で貸したとしても大家としての負担や責任は軽めです。

こういった事情からマンションをお持ちの方は売るのではなく貸すという選択肢を取られる方も多くなります。

まずマンションを賃貸に出すメリットとデメリットを表にまとめるとこんな感じです。

	売却	賃貸
メリット	・まとまった現金が手に入る ・売った後は何も作業がない ・資産価値が高いうちに手放せる	・安定した家賃収入がある ・節税効果がある
デメリット	・１度売ると２度と売れない ・買い手が見つかる時期がわからない ・仲介手数料が多い	・空室リスク ・管理や維持にコスト ・売却時は高く売りづらい ・賃貸人の都合で解約は難しい

マンションを売却するメリット

マンションを売却するメリットは

• まとまった現金が手に入る
• 売った後は何も作業がない
• 資産価値が高いうちに手放せる

といったところがあります。

なんといっても売却は売ると、まとまった現金を手にすることができますし、賃貸と違って売った後は特に何も作業がないというところが魅力です。マンションを売却するとき自体は大変な作業がありますが、賃貸と違って売ってしまうとそれまででそれ以降は管理をする必要もありません。

また不動産は資産価値が下がっていくものでもありますので、価値が低くなってから売るとあまり高く売れない可能性が高くなります。賃貸にしてその後売却するということも一つの方法ですが、賃貸に出す場合は将来的な売却価格の低下も計算に入れておかないといけません。

マンションを売却するデメリット

マンション売却に関するデメリットは

• １度売ると２度と売れない
• 買い手が見つかる時期がわからない
• 仲介手数料が多い

マンションを売却すると当然ですが自分のものではなくなります。逆に賃貸に出すと自分の所有物であることには変わりません。

また不動産売却は購入希望者を見つけるのに時間がかかる場合もあります。

賃貸と比べて取引が成立した時の仲介手数料が高くなることも注意が必要です。賃貸の場合は家賃の１ヶ月分の手数料を払ったりするので数万円で、不動産売却になると売却価格×3%＋6万円の仲介手数料を支払うことになり、数十万円の仲介手数料を支払うことになります。

マンションを賃貸に出すメリット・デメリット

自分がその分譲マンションを使わなくなったとしても売却せずに、自分で所有したまま、誰かに貸して利益をあげるという方法もあります。

マンションを賃貸に出すメリット

マンションを賃貸に出すメリットは、

• 安定した家賃収入がある
• 節税効果がある

という点が挙げられます。

賃貸に出すメリットはなんといっても家賃収入が手に入るということです。月々数万円だとしても10年15年と続くとその収入は大きくなります。自分の本業の収入とは別に不労所得を得ることができますし借入をして購入している場合も家賃収入でローンを返済することができます。

また賃貸に出す出費を費用計上することができ、節税効果もあります。

• リフォーム代などの初期費用
• 建物の維持・管理にかかる費用
• 管理会社に賃貸業務を委託する手数料
• 建物の減価償却費
• ローンの利息や保証料
• 固定資産税・都市計画税・印紙税

マンションを賃貸に貸していなければ自分の所得から引いて計算できないこのような項目も家賃収入から差し引いて計算することができるため、同じく自分のマンションに対する出費をするにしても節税効果が高くなりやすいです。

マンションを賃貸に出すデメリット

しかし自分の持っているマンションを賃貸に出すとデメリットもあります。例えば

• 空室リスク
• 管理や維持にコスト
• 売却時は高く売りづらい
• 賃貸人の都合で解約は難しい

というものが挙げられます。

まず空室リスクというものがあります。賃貸に出すとしても借りる人が見つからないと家賃収入を得ることはできません。空室の期間があればそれだけ損をしてしまいます。不動産を所有すると固定資産税の支払いがありますし、ましてや一戸建てと違いマンションは管理費や修繕積立金の支払いがあるので、空室になると赤字になります。

また管理や維持のコストもあります。賃借人から部屋の不具合について申し出があれば修繕する必要があります。また賃借人によっては家賃の滞納や周辺住民との問題を起こす人もいますのでそういった対応も必要になります。

また賃貸で貸していることにより売却機会を逃すことも考えられます。賃貸は借地借家法により借りている人の権利が厳重に守られているため、簡単には賃借人を追い出せないルールになっています。そういった事情で高く売却できる時期を逃してしまうということも考えられますので注意が必要です。

まとめ：マンションは売却する？賃貸に出す？

• マンション売却のメリットはお金が手に入る
• マンション売却のデメリットはマンションという資産がなくなる
• マンション賃貸のメリットは安定して家賃収入
• マンション賃貸のデメリットは面倒臭い

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