中古マンション売却「賃貸」の選択肢も考えてみるべき

中古マンションを売却するときに「これ自分で持っておいて賃貸で人に貸した方が得かも」という検討をされる方も多いです。実際家賃収入や不労所得で生活を楽にしようという考え方は昔より一般的になってきているため、不動産関係者ではない方も他人に自分の家を貸して収入を得ている方は多いです。

今回はそんな中古マンション売却を検討するときに「賃貸に出す」ということも一緒に考えた方がいいということを話していきたいと思います。

中古マンション売却？それとも賃貸に出す？

中古マンション売却を考えるときに自分が持ったまま賃貸に出すことも検討に入れるべきです。そうすると家賃収入が毎月入ってきます。副業ブームで自分の本業の他に仕事を持つ人も増えてきましたが、不動産の家賃収入は「不労所得」です。働かずして入ってくる収入になります。

住宅ローンの支払い中は原則不可

しかし気をつけるべき点は「住宅ローンの支払い状況」です。住宅ローンが残っている状態では基本的には賃貸で他人に貸すことはできません。なぜなら、住宅ローンを組むときの金銭消費貸借契約の内容には「自分が住む用の家を買うための融資です」って書いてあるからです。

他人に貸すための融資となってくると金融機関も事業用の融資になるので適用する金利が違います。

住宅ローンが残っている場合は、金融機関に相談し「不動産投資ローン」に借り換えるか、場合によっては親の介護のために一時的に実家に引っ越す間の一時的な賃貸ということなどの場合「最終的には本人が戻ってくる」などを条件に許可が出る場合もあります。

中古一戸建てより初心者向き

中古一戸建てより中古マンションは賃貸に出すには適している物件種別です。

中古一戸建ては古くなるとメンテナンスの要素が増えます。木造住宅の場合は入居者の使い方次第では再起不能な大きな問題を抱えるケースもあり、収益物件として運用するにはどちらかというと上級者向けです。

しかしマンションの場合は構造もRC造のものが多く元々躯体などは頑丈ですので、室内を綺麗にしたりするだけで普通の人が入居するには十分な状態にできます。他人に貸した場合に「管理」というものの大変さが不動産投資の問題ですが、マンションに関していうと一戸建てより管理する部分が減るのでトラブルになる確率も下がるので初心者向けの不動産賃貸といえます。

さらに分譲マンションと賃貸住宅を比較した場合に、分譲マンションの方が設備や防音性・断熱性がいいということも言えるので、借りてもらえる人も一定数いることが多く比較的借りても付きやすい物件といえます。

家賃収入や不労所得を目指すなら最適

最近では不動産関係者だけでなく一般の方も不動産投資をするようになります。家賃収入で不労所得を得て早期にリタイヤすることを夢にしている方も多いです。

そんな目的で不動産を購入する場合には、いろいろそれに適した物件を探したり、不動産業者に手数料を払ったり、登記するのに費用を払ったりと取得するためにもたくさんのお金や労力がかかります。

ですが元々持っている不動産で始める場合はそういった費用もいりませんし、資金を借りてリスクを背負ってやる必要もありません。そう言った意味ではやったことがない方が不動産投資を始めるには自分の持っているマンションが最適といえます。

賃貸に出すメリット

中古マンションを売却せずに賃貸に出すメリットは家賃収入が得られるという大きなメリットがあります。

家賃収入が見込める

分譲マンションを所有していると管理費や積立金や固定資産税などのコストがかかりますが、賃貸に出すことでそれを上回る家賃収入が入ってきます。マンションを売却してしまうと入ってくるお金は一度きりですが、賃貸に出すことによって反復継続して収入を得ることができます。

さらに後にそのマンションを売却するという選択肢も残っていますので、方法によっては大きく収支が変わる可能性もあります。

管理の費用は経費として計上できる

賃貸に出すことによって、管理するのが面倒、管理する費用がかかってくるというところもありますが、それらは経費として計上できるというメリットもあります。例えばリフォームが必要な場合は修繕費などがかかりますが、そう言った費用を経費として計上し家賃収入から引いた後の金額を収入することができます。

こうすると家賃収入で得た所得に対する税金を少なくすることができます。自分の持っているマンションをリフォームするだけなら、家計からお金がなくなるだけですが、経費計上することにより納める税金を少なくすることに役立てられるわけです。

経費計上できもののその他には

・固定資産税
・都市計画税
・ローンの利息
・管理手数料
・入居者の募集にかかった費用
・火災保険料
・地震保険料

というようなものがあります。

資産を残せる

マンションは売却すれば資産を手放すことになります。逆に賃貸で出せば貸していても自分で所有していることには変わらないので家賃収入を得ながら資産を残すことができます。

その後自身で使う可能性もありますし、親族が使うということも考えられるのでそう言った意味合いでも一度賃貸に出すのもいいかもしれません。

賃貸に出すデメリット

しかし賃貸に出すデメリットというものも存在します。

空室のリスクがある

まず空室のリスクがあります。価格設定次第というところもありますが、価格が高かったりすると長期間空室になるリスクがあります。

この場合も分譲マンションにおける管理費や積立金・固定資産税は変わらず発生しますので赤字が続きます。

また家賃を滞納なく支払ってくる借主ならいいですが、滞納がある人に貸してしまうとこれまた赤字のリスクがあります。

修繕管理・固定資産税などのコストがかかる

不動産投資をすることを検討してもやはり売却にされる方がほとんど言うことですが、賃貸に出すと「管理が面倒」ということが言えます。

先ほど述べたような延滞をされる人もいますし、日々の室内の不都合などの報告を受けたりすると一々修繕などの対応をしないといけません。

管理会社などの専門の業者に依頼すると任せっきりで大丈夫ですが、その場合は管理費などを払う必要が出てきます。

また賃貸に出したとしても所有していることには変わりありませんので固定資産税などはかかってきます。そういった管理のコストというものはかかってくるので、面倒な作業を全くしたくない方にはお勧めできません。

賃貸借契約は解除が難しい

もう一つ賃貸に出してみる大きなデメリットは賃貸借契約は解除が難しいということです。賃貸借契約は法律上「借りている人」が強い契約になっています。借りている人が弱く「すぐ出ていってください」と言えるような内容にしてしまうと国民の生活の安全が脅かされてしまうからです。

そういった中で自分のマンションを賃貸に出すと当然「自分の都合のいい時には出ていったもらえない」ということは覚悟した方がいいでしょう。

時には普通賃貸借ではなく定期賃貸借という形で、期間を定めて賃貸に出すということもありますが、基本的には借主から嫌がられ借り手を探すことについて考えるとネガティブに働くため、あまり多くはありません。

売却した方がお金が手に入る

最後に売却した方が得な場合もまあまああるということです。

例えばご自身で何か会社をしていたり自営業をしていたり、はたまた投資をしていたりすると、まとまった資金を手にした方が、そこで不動産投資をするよりも得が多いという場合も多いでしょう。

また資金がなくて学資や車などお金を別途借りる必要がある方には、そういった融資で利息を払っていくよりマンションを現金化して現金で対処する方が金銭的な得が多い場合もあります。

不動産投資はいいですがそういった管理コストや将来設計などを含めて複合的に検討すべきです。

まとめ：中古マンション売却の時に賃貸も検討すべき

• 中古マンションは不動産投資の初級者向け
• 住宅ローン支払い中は原則無理
• 不動産投資も自己責任で

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