専有部分とは何?マンションの共用部分との違いを解説

マンションの共用部分と専有部分 マンション売却のコツ

マンションを売却する場合には、専有部分と共用部分の違いを理解しておく必要があります。

おるすま内田
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購入の時にも説明されているでしょうが、売却の時には忘れているというのが不動産物件についての説明かと思います。

今回はそんなマンション売却における専有部分と共用部分の違いについて解説していきたいと思います。

マンションの共用部分と専有部分の違い

YouTubeおるすまチャンネル「マンションの専有部分と共用部分」

マンションには専用部分と共用部分があります。

専有部分というとそのマンションの部屋を所有している人が所有している部分、簡単に言うと「その部屋」そのもののことです。

逆に共用部分はどこかというとそのマンションの部屋を所有している人の共用の部分、簡単に言うと「廊下など」みんなが使う部分のことを言います。

こう考えると簡単ですが、どこまで専有部分なのか、どこから共用部分なのかというのを理解しないとトラブルになることもあります。

区分所有法・マンション管理標準規約

マンションの専有部分がどこで共用部分がどこかというところはそのマンションのルールによって違うものになってくるので、そのマンションの管理規約などを確認する必要があります。

しかし一般的にここが専有部分・共用部分というような範囲は「区分所有法」と「マンション管理標準規約」に定められています。

「区分所有法」はその名の通り区分所有する建物・マンションに関するルールを決めた法律になっています。そして「マンション管理標準規約」はトラブルの少ない標準的な管理規約として国土交通省が作成した管理規約の標準モデルのようなものになります。

この二つから専有部分と共用部分がどこなのか解説していきます。

マンションの専有部分とはどこ?

区分所有法によるとマンションの専有部分とは、

この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。

区分所有法2条3項

と定義されています。この文章だけではどこが専有部分かどうかということは判断できるような内容ではありません。

マンション標準管理規約によると定義に付け加えて専有部分の範囲に関するところで

一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする

マンション管理標準規約7条

と範囲が書かれています。

このようなことが決められていることから一般的なマンションでは、

・居住スペースの内装
・居住部分の壁や床、天井などの内側部分
・玄関扉の錠
・玄関扉内部の塗装部分
・共用範囲以外にある設備
・メーター以降の配管・配線
・共用管までの排水管
・共用ダクトまでのダクト
・住宅用火災警報器

というようなものが専有部分に入ると決められているケースが多いです。気をつけないといけないところは天井や床を開いて工事をしていくと、すぐに躯体部分である共用部分に当たるということです。

専有部分と思って工事をしていると共用部分で許可が必要だったということもあります。建物の躯体部分に入りそうな場合は共用部分になっているケースが多いことに注意が必要です

マンションの共用部分とはどこ?

マンションの共用部分について区分所有法によると

この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

区分所有法2条4項

とされています。専有部分以外ということで、専有部分の範囲があやふやなのでこちらも明確な範囲を示す内容ではありません。

マンション管理標準規約には共用部分の範囲については

対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第2に掲げるとおりとする。

マンション標準管理規約8条

このように記載されマンションにある設備の共用部分の例が書かれています。

マンションによって扱いが違う

このようなマンション標準管理規約によって決められている部分もありますが、これはあくまで標準ではこんな感じというのを国土交通省が例示しているだけであって、各マンションで決めて良いものではありますので、各マンションで専有部分と共用部分の範囲が違うこともよくあります

おるすま内田
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建築年代によっても当時の「普通」の取り扱いが反映され、時代が変化していって範囲が違うということもあります。

よくマンションごとに違うというところで言うと、

  • 玄関扉の外側・窓枠・窓のガラス部分・網戸・サッシ
  • ネームプレート
  • 専用庭
  • 単独型や共用連動型のインターフォン

など細かい境目がどこなのかというところは各マンションによって境界線が違うケースもありますので、それぞれのマンションで把握しておき売却時に間違いのないようにしないといけません。

古いマンションなどでは管理規約に「書いてない」などもあり得ます。その場合は、管理団体などに問い合わせて確認しておく必要も出てきます。

専有部分と共用部分のトラブル

マンションの共用部分と専有部分のトラブル

このようにマンションには専有部分と共用部分というものがありますので、それを理解していないと思わぬトラブルになる可能性もあります

共用部分に関わる部分のリノベーション

マンションの専有部分と共用部分のトラブルといえば、リフォームやリノベーション時の「専有部分と思っていたら共用部分だった」というようなトラブルになります。

具体的には

  • 壁や天井・床の工事を躯体部分(共用部分)まで工事してしまった
  • 専有部分内であっても柱を取るなどの工事をしてしまった
  • 窓ガラスや玄関ドアを入れ替えた
  • 2つの部屋を購入して勝手に壁を壊して繋げてしまった

というようなことが考えられます。

一般的な考え方で言うと、自分が購入した部屋を自分の好みに変更するようなリフォームやリノベーション工事に思えるので、勝手にやって良いように思う人もいます。

ですがマンションに関してはマンション全体の維持管理というものも重要な要素です。共用部分というのは、マンション全体の強度に関わるような「躯体部分」や防火性能に関わるような玄関・窓などの「開口部」が範囲になっており、専有者の工事によってマンション全体の強度や防火性能が下がってしまっては大きな問題になるという観点で、勝手な工事は禁止されています

あくまで一つの大きな不動産をみんなで所有しているという観点は忘れてはいけません。

あくまで共用部分・私物を置くのは…

工事以外で問題になりやすいのは共用部分に私物を置くということです。

廊下の仕様によっては「ほぼ自分しか使うことのない廊下部分」があるお部屋もあると思いますが、共用部分には違いがありませんので、そういったところに私物を置くと問題になったりします。

あとはベランダなども自分の部屋からしか入れないようになっているため、専有部分のように感じる場合も多いですが、共用部分の場合が多いエリアです。ベランダは非常時の避難経路としての役割もあるため私物を置くと管理会社などから指摘を受ける場合もありますので注意が必要です。

まとめ:マンションの専有部分と共用部分

  • 専有部分は室内・共用部分は廊下など・・・
  • 玄関扉や窓などの専有部分と共用部分の境目は注意が必要
  • リフォーム工事などで共用部分については勝手に工事はNG

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この記事を書いた人
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内田 隆一

株式会社おるすま代表取締役
不動産営業歴13年の経験と実績で不動産売却から購入までフルサポート。
奈良生まれにも関わらず、事務所を木津川市に構え、自身も木津川市在住の木津愛溢れる不動産エージェント。
皆さんの不動産売却を全力で応援します!

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