不動産売却の決済・引渡し時のトラブル・売主が注意すべき点は？

不動産売却の決済・引き渡しにも色んなドラマがあります。

今回はそんな不動産売却に際しての決済・引き渡し時にあったトラブルを紹介したいと思います。

決済時の持ち物を忘れてしまって

まず一番多いのが決済・引き渡し時の持ち物を忘れてしまうということ。

不動産売却の際の決済を完了させるのになくてはならない持ち物が司法書士の先生に頼んで登記を変更してもらうための書類です。具体的には

• 登記識別情報（権利証）
• 実印
• 印鑑証明書

というようなものがあります。基本的には全て取りに帰らないと手続きが進みません。

実印や登記識別情報は家に忘れるというような状態が多いですが、印鑑証明書は取るのを忘れたという場合もあります。決済場所によっては忘れたところから遠く、取りに行って再集合というのに結構な時間を要する場合もあるでしょう。

法務局が登記の申請を受け付ける時間内に決済の手続きを済ませないといけないので、時間帯によっては別日に変更しないといけない場合もあります。

不動産の決済・引き渡しは関係者が多い手続きになります。応接室を確保してくれた金融機関・時間を合わせた司法書士・買主・そして我々不動産仲介業者と、他の手続きより登場人物が多く、待たせるにしても日時を再調整するにしても多くの人に迷惑をかけてしまいます。

固定資産税などの精算金に関しては日が変わると微妙に変わってしまいます。再計算して書類も作り直さないといけないので不動産業者としてもかなりめんどくさいです。

そして買主側に住宅ローン融資手続きを用意していた金融機関側も日が変わった時の手続きはやたらとめんどくさいみたいで、物凄く深刻な感じになります。（表面上は「大丈夫です。大丈夫です。」って言ってくれていますが）

決済時の持ち物についてはしっかりと準備が必要です。

決済直前に住所地を変更してしまった

決済直前に売主が住所を変えてしまっていたというトラブルも時々あります。

不動産の登記簿には名前だけでなく住所も記載されています。住所と名前が一致していないと決済の所有権移転登記手続きはできません。不動産登記の慣例上、前住所で登記されているというケースも多いですので、住民票を取得しておいてもらって売主側の住所変更の登記も合わせて行う場合も多いです。

そんな中で一番問題になりやすいのは決済の直前に住所変更してしまったというようなものです。住所変更して免許証などの住所も変えてしまうと、登記簿に書いてある住所と違ってしまって手続きが進まなくなります。

変更した先の市役所などで住民票などを取ってもらい、住所変更の登記をする必要がありますが、住民票を取りに行かないといけないとなるとまた時間がかかるので、他の人に待ってもらわないといけません。これもまた時間帯によっては別日に変更しないといけないケースもあります。

引き渡しの遅れ・契約内容により違約に？

不動産の売買契約書には引き渡し・決済期日というものが設定されています。何月何日までに引き渡しをするよという決め事です。これがないと実質的に引き渡さなくても良くなりますので契約を締結している意味がなくなるからです。

この引き渡し期日も立派な契約内容ですので、この日から遅れてしまうと契約違反ということになります。相手は準備万端だったのに自分は間に合わなかった場合は、極端な話「売買代金の20%」などと決められている違約金を請求される可能性もあります。

特に不動産の取引に関しては日程が詰まっているものも多いです。引き渡しの条件として測量をしたり古家を壊したりする必要がある場合は予想以上に時間がかかってしまうこともあります。

また買主の住宅ローンの日程に合わせて動かないといけなかったりするなど思っているようにスケジュールが進まないこともあるので注意が必要です。

しかしこの引き渡し期日でトラブルになるかというとそんなケースは稀です。基本的には事情を買主に説明して期間の延長の同意書というような別の書面に双方署名押印して引き渡し期日を延長するだけです。

ただ問題になるとすると契約書の期日とは別で単に買主が引き渡しを受けることを急いでいるケースがあります。余裕を持ったスケジュールで動いておかないとこのような場合はトラブルになります。

決済・引き渡し場所のトラブル

不動産売却の決済・引き渡しは金融機関の応接室やブースを借りて行うのが普通です。この場合の金融機関はどこの金融機関になるかというと、買主さんが住宅ローン融資を受ける金融機関に借ります。

住宅ローン融資をする場合は金融機関も当然応接室や接客ブースを貸してくれます。ですが買主が融資を受けずに現金で購入する場合や、フラット３５のような街の金融機関とは関係のないところから融資を受けて購入する場合には、金融機関側にも応接室や接客ブースを貸すメリットがあまりありません。

金融機関によっては「応接室は貸せません」というような対応になる場合もあります。そんな場合は普通に銀行の窓口で振り込み手続きをするわけですが、そうなると窓口の待合の椅子などに座って不動産の引き渡しをすることになります。

こだわる人も少ないと思いますが、「なんでこんなところで不動産の取引をしないといけないの？」というような感じになる方もいます。

金融機関も意外と人を見て応接室の貸す貸さないを決めている節もあり、いつもは貸してくれない金融機関も、売主買主の名前を伝えると貸してくれたり（後で聞くと片方の人が窓口で文句を言ってうるさい人としてマークされていたというようなことだったり）ということもあったりします。

まとめ：不動産売却時のトラブル事例

• 書類などが足りなくて取りに帰ることのないように気を付ける
• 当事者が多いイベントなので別日に変更になると多大な迷惑がかかる

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