マンションの売却と賃貸・どんな基準で判断すればいいの？

マンションが不要になって処分したい場合、普通に売却するのか、賃貸に出すのかというところも悩みどころです。

今回はそんな所有しているマンションが使わなくなった場合の対処法の「売却する」のか「賃貸に出す」のかについての不動産営業マンならではの本音の話をしていきたいと思います。

マンションは売却？賃貸？

不要になってしまったマンションは売却したほうがいいのか、賃貸に出すべきなのかということの基本的なメリット・デメリットについてはこちらのページでご紹介させていただきました。

マンションは一戸建てと比較して構造的な経年劣化の影響は受けにくいため、賃貸に出すのに適した不動産商品といえます。だからこそマンション所有者の方は賃貸に出すという選択肢も検討に入れないといけません。

今回はそれに加えて、不動産屋が思う「いや売却でいいでしょ」って思ってしまう裏話について紹介していきます。

基本的な考え方は？

基本的には「どちらが得なのかということ」で考えないといけません。

売却する場合は、比較的簡単な計算になりますが、売却価格ー売却にかかる費用でとりあえずの金額は出てきます。

賃貸に出すとなる、収入は賃貸に出した場合の家賃収入とその後に売却したときの売却価格になります。支出は借りてくれる人を募集する費用や賃貸期間の管理費や修繕積立金・実際の修繕費・管理コスト・税金などがあります。さらには後に売却したときの売却にかかる費用というところも計算に入れるべきです。

基本的な考え方だとこの二つを計算して得なほうを取るということになります。

将来的な不動産の価値まで考えるのは困難

現役不動産営業マンの本音を言うと、一般の方だけではなく不動産業者でもこの計算を正確にするのは困難です。それは10年後や15年後とかの将来的な価値や家賃費を計算していかないといけないからです。

• 10年後にそのマンションがいくらで売れるか。
• そのマンションの家賃費の10年間の推移
• 空室リスク

賃貸に出す場合にはこの辺りは推測はできますが、一つ一つ当てるのは難しくどれかが間違っていたら計算が大きく変わります。

さらに言うと売却の方でも、売却して得た金額を株などの投資に使う場合もあります。持っている物件の家賃収入と売却して得たお金を株式投資した場合のリターンの比較をしないといけないといなると、売却したとしても将来的な資産の動きを予想する必要が出てきます。

基本は売却一択でしょ？

そんな計算も難しい売却か賃貸かですが、本音を言うとすると、「基本は売却一択です」というところになります。

「基本は売却一択」の理由

不要なマンションが売却一択な理由は、もともと投資目的で買っていないからという部分があります。高い買い物ですので購入した意味を忘れると大きな損になる可能性があります。

ほとんどの場合そのマンションを自分たちの居住用に購入していると思います。その時にもし使わないようになれば、賃貸に出してこれくらいの金額で収入を得ようという風に考えている方もいると思いますが、そんな方もそれほど多くないでしょう。

もともと投資用に買った不動産ではないものを投資用に使う場合は、多くの場合は収益率が悪くなる状態になりやすいため基本的には売却を考えるのが王道だと思います。

プラスで考えておきたい計算

そういった要素を検討するためには、売却する場合の売却価格と賃貸する場合の賃貸価格を比較してみましょう。

今現在のそのマンションは自分のものなので、その物件を購入する必要はありませんが、その物件が他人のものであるとして「買ってまでその不動産投資をしたいか」「したい人がいるか」を考えてみるとそんな不動産投資する人はいないと思うような収益率の場合もあります。

どうしても不動産投資がしたいなら売ってから別のを買え

賃貸に出すのを検討される方の中には「不動産投資をしてみたくて」という動機の方もちらほらいます。そんな方にとっては自己所有の物件を賃貸に出すというのは、「不動産投資用物件を購入する」という大きな決断を要する部分が省略できるので始めやすいというメリットがあります。

ですが先ほどのような計算をすると、不動産投資をするような人が買うような物件ではない場合も多いですので注意が必要です。

先ほどの例のような場合は、今持っているマンションを売って他の物件を購入し不動産投資をしたほうが儲かります。

どうしても不動産投資に挑戦したいという方は、自分が持っているマンションにこだわってやる必要はないので、売却してそのお金で買える物件も検討してみるべきです。

将来的に使う予定があるなら「賃貸」

しかし賃貸に出しておくべき場合としては「後に自分たちが使う可能性がある」という時です。

この場合は売却ではなく賃貸を選ぶべきです。

将来のお金の計算と同じく中々将来使うかどうかを考えるのも難しいことですが、賃貸に出すという選択肢を選ぶ場合はこの「将来使う予定があるか」というところが重要になります。

まとめ：マンションを賃貸に出すか売却するか

• 基本的にはそれぞれのパターンの収支を計算するだけ
• 将来のお金のことを検討するのは困難
• 基本的には売却一択のケースが多い
• 不動産投資は難しい

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