不動産売却は不動産会社選びが大切ですが、どうやって選べばいいの？というところがあります。
基本的には以前解説したように
- スーモやホームズで自分の不動産と同じような物件を掲載している量と質
- 無料一括査定サイトの加盟会社リスト
- 大企業と地元密着を混合して依頼
というようなところが重要になります。
1では実際の販売力、2では売却募集に力を入れている度合い、３で業者特性を検討した方が良いという考え方ですが、その他にももっと浅い業者選びの話があります。
基本的にはこの方法で選ぶのが一番ですが、今回それ以外にネット上に流れている選び方ってあまり実用的ではないのでは？と思うことがあります
今回はそんなネット情報でありがちな不動産売却の業者選びの方法を紹介させてもらいます。
【選び方①】ネット検索で調べられる範囲
まずネットで調査できる範囲内の話からしていきます。
不動産業者の規模・得意分野は意外とわかりづらい
不動産業者売却を依頼する企業は規模・得意分野に注目して、選ぶべきという考え方はよく書かれています。
確かに主要な駅の駅前にある財閥系の不動産業者とわれわれ名もなき地元密着不動産業者とは特色が違いますし、複数の不動産業者に依頼する場合は、そういった違う特色を持った不動産業者を選ぶべきですので、企業規模というのを見て参考にするのも良いかもしれません。
しかしお客さんに聞くと「不動産業者の規模なんてネット上でわからない」という話を聞きます。また不動産業といってもいろいろな業種があるのでそれも難しい部分ではあります。「売却をしている大手」は比較的わかりやすいですが「売却をしている地域密着地元企業」を探すのは意外と難しいです。
また不動産売却を得意分野を判断するのも難しいという話もよく聞きます。不動産業者としても間口は広げたいので、対応できるサービスを不動産全般にしている企業はたくさんいます。しかし本当はその分野の不動産業は全くやってなかったりということも多々あります。
免許の更新回数
次に宅建免許の更新回数という項目があります。これはどれだけ長く不動産業をやっているかの指標になります。
不動産業者には宅建免許番号というのが各業者あります。
〇〇知事免許（●）〇〇〇〇号
というような感じです。この（●）の中の数字は免許の更新回数を示しており5年ごとの更新になるので、番号が１なら5年未満の新興企業、番号が２なら5年から10年の企業というような感じでどれだけ長く不動産業をやっているか簡単にわかります。（国土交通大臣免許と都道府県知事免許にもよりますが）
これで数字が多いつまりは長くやっている会社に頼むべきという考え方もよくネット上には書かれています。
確かに（１）の企業にはサービスが固まっていない新興企業もありますし、名前を変えたりしてずっと悪いことをしている企業も一部ありますので、そう言った企業に当たることへの注意喚起的な意味合いがあります。
ただ正直、（２）（３）にも（５）（６）にもその手の企業はなんぼでもいます。
基本的には不動産業の売却サービスがすごいかどうかは、対応している人によるので、この数字での判断は血液型診断くらい大雑把な雰囲気はあります。
例えば免許番号（５）の企業のAの売却サービスを支えてきたNo.２の人が独立した免許番号（１）の新会社Bとその人物が抜けた免許番号（５）の元のA会社では、B会社の方が不動産売却に強い可能性が高いです。
行政処分歴
よく書かれている売却に関する不動産業者の選び方で出ているのが行政処分歴です。どうやって調べるかというと国土交通省ネガティブ情報等検索サイトをみてみてください。
ぜひ一度ご自身の都道府県などで検索をかけてみてください。街で見たことのある不動産業者の名前が出てきたりして意外と楽しいですので。
宅建業者が何か悪いことをすると行政から処分が下されます。免許取消しや業務停止処分などさまざまな行政処分がありますが、こういったものを過去下されていないかということを確認することによって企業体質的なものを判断できるという考え方もあります。
しかし残念ながら処分されている企業なんて極々限られています。名前が載ってくるような企業を避けないといけないのは当然の話ですが、ものすごく良くない不動産業者でも普通にまだ行政処分もないというだけの話で運営されているケースも多いです。
【選び方②】実際に会って判断する項目
ネット上で調べられることは多くなりましたがやはり実際に会ってみないと判断できない要素もあります。しかし実際にあった時に注意すべき不動産業者選びの注意点などということも書かれてたりしますが、これがかなり「そんなんわからんくね？」って内容がほとんどだったりします。
営業マンの感じ系の判断要素
まず良くあるのが営業マンの感じでの判断要素があります。
- こちらの要望しっかり聞いてくれるか
- 親身になって対応してくれるか
- 自分と相性が合うか
というようなことが書いてあったりします。しかしそんな初対面で不動産売却を依頼する不動産業者としての良し悪しが判断できることは元々無いと思っておいた方が良いです。
そんなんで判断できるなら世の中離婚も戦争もないと思います。
感覚で判断するのは大切なことですが、感覚的に相性は良いような気がするけど、その人の会社に頼んでも「スーモに掲載されない」というようなことがないように注意が必要です。
査定の根拠があるか
不動産売却系の記事によくある内容ですが、売却査定金額に根拠がある不動産業者を選びましょうというような内容もあります。
具体的には過去の成約事例など根拠にする場合が多いと思いますので、担当営業マンと成約事例を見ながら、今の売却物件の動向を見ながら検討していく形になりますが、そういった成約事例についても不動産の場合は全く同じ物件が存在しないので、「どのエリアで区切るか」「築年数をどの年数で区切るか」「面積を何平方メートルを類似と考えるか」などによって全然根拠となるデータは変わってしまいます。
「査定価格〇〇万円です。根拠はこういった成約事例がありまして」と言われて果たして、適切な成約事例を見せられているかどうか判断できる人が一般の方にいるでしょうか。
成約事例を見ていただいて査定価格を提示するというのは不動産売却営業の基本ですので、根拠となるデータを提示しない人はほぼいないと思います。査定の根拠があるかというのはあまり参考にもならないですし、根拠を示してくれたから安心という感じになってもいけません。
まとめ：不動産売却の業者選びの裏話
- 免許番号や行政処分歴はあまり意味ない
- 担当者に会って決める？それわかる？
- 査定の根拠があるのかって判断できる？
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