所有していて不要になった不動産を売却するか、それとも賃貸に出すかというところは多くの人が悩む部分でもあります。賃貸に出して安定した家賃収入を得ることができれば経済的な自由を手に入れることができる反面、不動産投資というものは難しく面倒な作業を必要とする場合も多いものです。
賃貸に出すことを検討するときにやはりどれくらいの収益があるか計算してみる事も必要です。
今回はそんな所有している不動産を賃貸に出す場合と、売却する場合の収支の計算について紹介していきたいと思います。
自分の不動産を売却するか賃貸に出すか収支計算例
基本的には要らない不動産がある場合は賃貸ではなく売却一択という立場ではあります。
ですが収支を計算してみると「いや賃貸に出したほうがいいのかも」と思うケースもあるかもしれません。今回はどんな感じ売却と賃貸の収支計算を比較したらいいのか、計算例を紹介していきます
所有する不動産を売却する場合
まず所有している不動産を売却する場合についてですが、これは基本的には、
の計算になります。売却費用の中には不動産業者の仲介手数料や司法書士の登記費用・印紙代などがあります。詳しくはこちらのページをご参照ください。
不動産を2000万円で売却する場合には、仲介手数料は72.6万円、印紙代1万円、登記費用は登記状況により異なりますが10万円として1920万円くらいが手残りになるのかというようなざっくりとした計算ができます。
所有する不動産を賃貸に出す場合
次に不動産を賃貸に出す場合の計算は、その不動産が月々いくらで貸せるかを考える必要があります。周辺の家賃相場を調べて同じような条件・面積でいくらの家賃の物件があるのか検索してみましょう。
正直もういくらで貸せるか想像する時点で一般の方には難しい作業になっているかもしれませんが、大体コレくらいという気持ちで計算してみるのも大事です。妄想力を働かせてやってみましょう。
月々の家賃が考えられたら、支出も考えないといけません。
- 管理を専門の管理会社に依頼する場合は管理費用
- マンションの場合は管理費・修繕積立金
- 修繕費・メンテナンス費用
- 火災保険費用
- 固定資産税・都市計画税
- 不動産所得税
などが支出として考えるべきものになります。
例えば家賃8万円くらいで貸せるかなという感じで・・・マンションなので管理費と修繕積立金が毎月2万円、
（年間）6万円×12ヶ月＝72万円
何かが壊れたときなどのメンテナンス費用がもしかした年間5万円くらいかかるかも・・・固定資産税都市計画税で年間10万円支払っている・・・火災保険費用は年間2万円・・・
不動産所得の所得税に関していうと、ここから減価償却費用を経費にできますので、物件の評価額などによっても引ける金額が変わってきます。年間55万円くらいの収入なら物件によっては減価償却費で収入が０になってくるので
というような、本当にざっくりとして計算例ですが、こんなことを計算していく流れになります。そこからさらに「利回り計算」というところまでいくと、先ほどの売却のお話で2000万円で売却できたりする物件として考えると、
もうちょっと利回り良くないと微妙かな？とか考えたりするわけです。この例では本当に不動産投資がしたいのであれば、この物件は売って違う物件を購入して不動産投資をした方が効率が良さそうなパーセンテージになっています。
居住用に使っている不動産を不動産投資に使う場合も利回り計算までして、投資としてどうかということきちんと考えましょう。
所有する不動産を賃貸か売却かは難しい問題
賃貸に出すのか売却してしまうのか、計算してみたいという方のためにザックリとした計算例を出しましたが、実際これは中々難しい問題があるので、「計算してもよくわからない」ということになりがちです。
将来の予想は当てにならない
まず賃貸か売却かを検討するために計算をしてみてもちょっとよくわからないのが、将来の予想を必要としてくる部分です。
売買に関しては、直近の売却した時の売却価格というところで比較的予想もしやすい将来の内容になりますが、賃貸との比較の問題になると、
- 何年後かに売却した場合に価格が売却価格が上がっている？下がっている問題
- 売却したとしてそのお金をどう使うか問題
というのがあります。賃貸に出して数年後の相場の方が価格が上がっていれば今売却するのが損になりますし、例え今売却に成功したとしてそれを株式投資にぶち込んで得をする損をするということまで考えると、賃貸がいいのか売却がいいのかよくわからなくなります。
賃貸に関しても将来的な予想が必要になる部分が多いです
- 家賃相場が変化する問題
- 借主によって修繕費が変わってしまう問題
というのが大きな将来的な要素になります。
「めんどくささ」という基準は評価が難しい
次に不動産を売却するのか賃貸に出すのかというところで判断の難しい部分が「めんどくささ」というところになります。コレは人の感覚の問題になるのでよくわからないということになりがちです
賃貸管理専門の会社に費用を払っていけばある程度はなくなりますが、やはり売却した場合よりは賃貸の場合の方がめんどくさい作業はあります。
これを「自分」がどれくらい辛いと感じるかは人によってそれぞれ違いますので、この辺りが賃貸と売却で迷われた場合に判断が難しい内容でもあります。
まとめ：不動産と賃貸か売却の収支計算
- 不動産売却と賃貸でそれぞれの収支の項目を理解しよう
- どちらか迷った場合は、最低限ザックリ計算を
- 将来予想とめんどくささの感覚の問題があるので答えは出ないことを理解しよう
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