不動産売却の契約から引渡しまで流れは？どんな準備が要る？

不動産売却が決まった場合に売買契約を締結します。そして実際に物件を引き渡すために色々な作業を進めていくわけですが、一体どんな作業が必要なのでしょうか。

今回は不動産の売却の契約が終わってから実際に物件を引き渡すまでの流れについてざっくりと解説していきたいと思います。

不動産売却【契約から引渡しまで】

不動産売却の売買契約を締結して引渡しまでにすることは以下のとおりです。

• 所有権移転の登記の準備
• 物件の立ち会いや・境界確認
• 必要な場合は物件を引き渡せる状態にする
• 引渡し作業

というような作業があります。

登記の手続きの準備

売買契約を締結し物件を引き渡すとなると、登記名義も買主の名前に変更しないといけません。そのための準備をしていきます。

住宅ローンの抵当権抹消

売却しようとしている不動産を住宅ローンで購入している場合は、金融機関の抵当権が設定されている場合も多いでしょう。そのような権利がついていると通常買主が納得いかないと思いますので、抹消する必要があります。

基本的には司法書士に依頼して抹消する形になるので金融機関の窓口の連絡先などを司法書士に伝えるなどすれば任せっきりで大丈夫です。

売却した資金を元に抵当権を抹消する場合は、お引渡しの時に同時に設定されている抵当権の抹消登記をしてもらうのが一般的です。

所有権の移転登記の準備

お引渡しの時に買主に所有権を移転登記できるように書類を揃える必要があります。

具体的には売主側の必要書類は、印鑑証明書と登記識別情報通知を用意するように言われます。登記識別情報通知は昔でいうところの「権利証」と呼ばれるものです。紛失している場合なども司法書士に相談し手続きをしてもらう必要があります。

また新築一戸建て購入時の登記手続きの慣例によって、その家を買う前の住所で所有権が登記されている場合も多いですので、その場合には住民票など現在の住所と照合する書類が必要な場合もあります。

物件の立ち会い・境界確認など

物件の立ち会いや境界明示などをする方がトラブルは少ないです。ただ現状渡しということで全く立ち会いなどをしない場合もあります。

建物や設備の状態を現地で確認

物件の形状や間取りや広さなどが契約の内容と同一かどうか売主と買主で現地立ち会いをする場合もあります。付帯設備の有無や故障の有無なども合わせて現地で実際に確認することによりトラブルを減らすことができるでしょう。

隣地所有者立会いのもと境界を確定

土地や一戸建ての売却の場合は、隣地との境界の確認というものをする場合もあります。お隣さんとの間でどこまでが自分の敷地なのか未確定の状態であれば、不動産取引として買主は困るからです。

その場合現地で隣地所有者にも立会いをしてもらい境界の確認を行なっていきます。境界に関する同意書を作ったり、越境物がないかどうかの確認をしていくことも重要です。

ただこちらもそこまでしない取引というのも多々あります。その場合は状況報告書などで「隣地の境界トラブルが有るか無いかの自己申告という形になります。

また隣地との合意により登記されている状態と土地の面積などが変わってきた場合は、土地家屋調査士などにより測量してもらったあと地積更生登記をしていく必要があります。

物件を引き渡し可能な状態にする

購入希望者の要望などにより、売買契約に条件などがある場合は、その条件などに合うように物件の状況を変更したりする必要があります。

自分が引っ越すなど引渡し可能な状態にする

自分が住んでいる状態では当然買主に引渡しすることはできません。同じように賃貸で誰かに貸している場合などはそこに住んでいる人を引っ越してもらわないといけません。

またもう住んでいない物件であったとしても、室内に残っているモノを撤去することが条件の場合も多いです。残置物がある場合は全てどこかに移動させる必要があります。

建物を解体して更地渡しなどの場合も

中古一戸建てなどの建物を利用する場合も多いですが、古い家の場合は取り壊して新築用地として購入される方もいます。そういった場合には引渡しまで建物を解体撤去して「更地渡し」という条件で売買契約をする場合もあります。

そういった場合は引渡しまでに売主の責任で解体する必要があります。

固定資産税や管理費などの費用の精算

その他には固定資産税やマンションなどの場合は管理費や修繕積立金の精算が必要になります。引渡し日は月末や期末ぴったりに設定されるわけではありませんので、日割り精算などが必要な場合が多いです。

多くの場合は不動産仲介業者が計算してくれるので、固定資産税やマンションの費用の明細などを渡せば任せっきりでも大丈夫です。

お引き渡しは銀行などで

全ての準備が整えばいよいよお引き渡しです。多くの場合は買主が借りる住宅ローンの金融機関や、現金で購入する場合は預貯金をおいている金融機関の応接室などを借りて行われます。

金融機関で振り込み手続きをする

不動産売買は大金が動く取引ですので、基本的には銀行で引き渡しは行われます。

買主のメインの作業は、自分の口座に銀行から住宅ローン融資を受けてそれを売主の口座に振り込む作業、そして売主は振り込みを受けて確認することなりますが、その他にも不動産業者の仲介手数料を不動産業者の指定口座に振り込んだり、登記費用を司法書士に支払ったりするなど、振り込み手続きが何件もあります。

基本的には不動産業者が事前に売主・買主双方に説明の上、伝票を用意したら・銀行員に説明したりしてくれるので、売主買主は伝票などの書類に記名押印するだけの作業になります。

司法書士による登記手続き

振り込み作業などが全て終わり、物件代金の支払いが確認できた後で司法書士が法務局に対して登記の変更を申請してくれます。

その日のうちに登記が完了するものではありませんので、多くの場合は登記完了済み証は郵送で買主の元に届きます。

まとめ：不動産売却の契約から引渡しまで

• 登記を引き渡せるように書類などを準備する
• 物件を引き渡せるように引っ越しなどを完了する
• お金の精算をしておく
• 最後は銀行で振り込み作業

YouTubeおるすま不動産売却チャンネルでは不動産売却に関するお役立ち情報を発信しています。もしよければチャンネル登録よろしくお願いします。