事故物件を不動産売却・不動産屋の告知義務は何年あるの？

不動産はそこで所有者や賃借人たちが人生を送るもので、その不動産においてはいろいろな出来事が起こります。もちろん事故や事件などが不動産内で起きることも避けられません。そんな事件や事故があった物件を「事故物件」と言ったりします。

今回はそんな事故物件の不動産売却について紹介していきたいと思います。

事故物件とはどんなもの？

事故物件と言われると、基本的にはその不動産内で人が亡くなったというものになります。ここからこここまでが事故物件です！という定義は作るのは難しいですが、国土交通省のガイドラインや過去の裁判例によって、事故物件の定義はある程度決まっています。

国土交通省のガイドラインによる定義

国土交通省は事故物件の不動産取引について「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しております。

基本的な考え方で言うとその不動産を買うにあたってネガティブに働くと思われる人の死に関するようなことは宅建業者は告知しないといけない、という告知義務があり、その人の死に関することってどの範囲くらいまでのことなのかというと

• 他殺
• 自殺
• 事故死
• 長期間放置された自然死

などが挙げられます。

ただガイドラインを読んでもらえればわかりますが、

不動産において過去に自然死が生じた場合には、原則として、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、これを告げなくて もよい。

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

事故死に相当するものであっても、自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故によ る死については、そのような死が生ずることは当然に予想されるものであり、これが買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられることから、 賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、自然死と同様に、原則として、これを告げなくてもよい。

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

などガイドラインは一般感覚から言うと「緩め」です。

最低限のルールが決められているだけで一般の方としてはもっと告知してほしいと思う内容であったり、不動産業者としては「実際はもっと軽い心理的瑕疵でも告知するけどね」と言う内容ではあると思います。

裁判例などによる考え方

国土交通省のガイドラインはありますが、実際の不動産業者は「過去の裁判例」に基づいた慣例などに則って告知しているのが普通です。簡単にいうとガイドラインに書いてあるより軽い心理的瑕疵でも告知します。

事件・事故系でその場で亡くなっている場合はほぼ確実に告知します。問題は「自然死」ですが、ガイドラインでは告知の必要はないということなのですが、自然死であっても告知すべきという裁判例も場合によってはありますので、事件や事故ではない自然死でも告知するのが一般的と言えます。

具体的な例で言うと

• 病気や老衰で亡くなって長期間見つからなった→ガイドラインでも告知義務あり
• 病気や老衰で亡くなっているのが発見された→その場で亡くなったら告知します。
• 病気で自宅で倒れて搬送され病院で亡くなった→普通告知しません。

というような基準で判断する不動産屋が多く、自然死に関しては長期間放置されたかどうかではなく、その場で死亡したのかどうかというガイドラインより厳しい基準で告知義務を考えているのが普通です。

心理的瑕疵「何年」告知義務がある？

国土交通省によるガイドラインには

賃貸借取引の場合、事案発生から概ね3年が経過した後

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

というように賃貸の場合は3年経てば告知しなくていいということになっています。売買取引については決まっていません。

やはり事件事故の度合いによって告知しないといけないであろう年数も変わってくるので、ルール化しようがないという部分もあります。

ここでもやはり不動産業者としては過去の裁判例などを参考にして告知しているケースがほとんどです。裁判例は数多くありますが、告知義務ありとなった事例となしとなった事例を一つずつ挙げると

８年前に強盗殺人事件があった土地に関する裁判例では

「過去存在した建物で起きた殺人事件につき、約８年以上前に発生したものとはいえ、周辺住民に事件の記憶が少なからず残っていると推測される売買不動産には、居住に適さないと感じることに合理性があると認められる程度の嫌悪すべき心理的欠陥の存在が認められる」

平成28年7月29日神戸地裁判決

として、告知義務があったと判断していますし、

17年前の１名が死亡した火災事故があった不動産に関しては

火災による死亡事故が土地の売買契約時点では相当程度風化・希釈化されており、一般人が忌避感を抱くと考え得る程度のものではなかった

平成26年8月7日東京地裁判決

とし告知義務までは求められないということを判断しています。

こういった告知義務がある年数の判断では、事件や事故の規模・当時の報道のされ方などで、現在においてどれくらい「風化・希釈化」されているかというところ客観的に判断して告知義務の年数なども考える必要があります。

事故物件の価格の相場は？

それでは事故物件を売却するときの相場はどれくらいになるのでしょうか。当然値段は相場より下げないといけないことになりがちですが、いくらくらいを覚悟しておけばいいのでしょうか。

事故の度合いによって価格が下がる

これも事件や事故の程度によるという部分が大きいです。多くの人が亡くなった事件と１名の方が亡くなった事件では全然価格の下げ幅は異なります。

ものすごくざっくりした目安で言うと

• 自然死や孤独死10%から20%
• 事故死や自殺20%から30%
• 殺人事件30%から50%

というようなイメージで捉えておいてもいいかもしれません。

自然死や孤独死は仕方のないものとして捉える人も一定数います。病気や老衰以外で亡くなったとしても他殺とそれ以外によっても感じ方は変わるので、このような３分類でどこに含まれるのか考えてみるといいでしょう。

買主の感受性によっても変わる

事故物件の価格は買主の感受性によって変わります。先ほどの目安の金額帯を考えても

って思う方もかなり多くいらっしゃると思います。

基本的には事故物件の相場が決まっているわけではなく、相場よりちょっと安めに売り出してみて購入検討者の方々とご相談しながら売却価格を詰めていく部分が多くなります。そういった意味では事故物件の相場なんてあってないようなものとも考えられます

立地などによっては変わらない時もある

立地などの物件の魅力によっては事故物件でも価格が下がらないという場合もあります。

物件が出てこないというような特殊な状況であれば、そう言った心理的瑕疵があっても購入したい人はいくらでもいるから価格が下がらないということです。

例えば主要な駅の駅近の物件など、なかなか物件が出にくいエリアであったり、新築一戸建ての購入を検討している場合などは土地などが出る見込みが薄いエリアなどは、事故物件であってもそれほど価格が変わらないこともあります。

まとめ：事故物件を売却する。告知義務は何年？

• 事故物件を売却する場合は告知義務がある
• 隠すイメージがあるかもしれないが、普通不動産屋は告知しまくる
• 告知義務がある年数は裁判例などを参考に
• 事故物件は相場より安くなるが、買う人の感覚によるところが大きい

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