不動産売却においては不動産の所有権を他人に渡すわけですから、所有権移転登記というものが必要になってきます。
今回は所有権移転登記にはいくらくらい費用がかかるのかを中心に解説していきます。
不動産の移転登記はその周辺の手続きとともに司法書士に依頼することも多いですので、案件によって大きく値段が変わってもおかしくない話になります。そういう意味では一概に解説するのは難しいテーマですが、最後に例題でどれくらいかかるかをご紹介して大体の費用把握をしてもらえればと思います。
不動産の所有権移転登記とは
まず不動産の所有権移転登記は何なのかというところですが、不動産は「登記」という制度で所有者などの権利関係を他の人に証明するという制度があります。ですので誰かから誰かに不動産が渡った場合には所有権の移転登記というのが必要になります。
所有権移転登記はどんな時するの？
不動産の所有権の移転登記がされるのは、そのままですが「不動産の持ち主が変わった時」です。所有権の移転登記がされるのは
- 売買
- 遺贈・贈与
- 相続
一番多いのは売買による不動産の所有権の変化です。その次に相続、その後に多いのが贈与などです。
なぜ所有権移転登記は必要なのか
なぜ所有権の移転登記が必要なのでしょうか。
それは先ほども言ったように「誰がこの不動産の所有者なのか」ということを公にしておく必要があるためです。
これが無いと不動産を売買するときに誰が持ち主なのか不安なまま不動産を購入するための大金を相手に渡したりする必要が出てきます。
そういった理由で不動産を売却したり購入したりする時は必ず登記手続きも一緒にするというのが基本になります。もししなければ買った人は登記記録が前の所有者の名前になっているため次にその不動産を売却したり、その不動産を担保にお金を借りたりということを全くできなくなってしまいます。
不動産の所有権移転登記に必要な費用は？
それでは不動産の所有権移転登記にはいくらの費用が必要になるのでしょうか。
所有権移転登記を依頼する司法書士の報酬
所有権移転登記を司法書士に依頼した場合にかかる報酬額は依頼する司法書士事務所の設定報酬額によりも違いますし、依頼する内容によっても異なりますが、シンプルな申請だけの所有権移転登記に関していうと5万円から10万円ほどで請け負ってくれる司法書士も多いです。
しかしよく書かれている5万円ほどが司法書士の報酬額というのは基本報酬額のことです。
その他にも依頼内容によっても変わってくるもので、もっと高い金額の見積もりが出てきてもボッタクリ司法書士と決めつけるのは良くありません。
例えば依頼内容が相続などで被相続人全員の合意書面を作ったりそれにハンコをもらったりというような作業がプラスされると「遺産分割協議証明書作成費用」などでプラスで5万円から10万円司法書士費用が高くなっていったりします。
その他にも司法書士費用の書類を見てもらうと報酬額の他に様々な作業をしたことによる個別の請求もあります。例えばその物件の権利関係を正確に把握するために登記簿謄本を取得した費用であったり、現地において現況を確認したり、関係当事者に書類をもらいに行くなどした時の交通費なども含まれています。
移転登記の登録免許税
不動産の所有権移転登記には司法書士の他に登録免許税という税金がかかります。この登録免許税がいくらかかるかは基本的には、固定資産税評価額に税率をかけて計算します。税率は所有権移転登記の原因によって変えられています。
| 原因 | 税率 |
| 売買 | 2.0% |
| 相続 | 0.4% |
| 贈与・遺贈 | 2.0% |
様々な軽減税率もありますので国税庁のHPもご参照ください。
特に不動産の売買で関係するのが、「住宅用家屋の軽減税率の特例」で住宅用の家屋を取得する場合には税率が2.0%から0.3%に大幅に軽減されます。（その他にも建物仕様によっても受けられる軽減税率があります）
土地の評価額が2000万円・建物の評価額が1000万円の場合は
建物の登録免許税＝1000万円×0.3%＝3万円
合計43万円
というような計算になります。
本当はこんなキリのいい数字じゃ無いので切り上げやら何やら複雑な計算をするんですが。
取り寄せが必要な書類の取得費用
取り寄せが必要な書類もありますので、細かい話ですが取得費用というのはかかってきます。具体的には売主側で必要な書類は印鑑証明書と固定資産評価証明書の場合が多いですが、印鑑証明書取得には３００円ほど評価証明書取得には４００円ほどかかります。
また買主側で必要な書類というと住民票になりますがこちらも３００円ほどかかります。
その他にも相続原因の場合は相続の関係性を示すために戸籍謄本や除籍謄本などが住民票以外にも必要になってくる場合もありますので、そういったものの取得費用は実費でかかってきます。
余談：司法書士の報酬が少なく書かれすぎて・・・
こういったネット上の記事を読んだ方で我々不動産業者と話をしたときにズレが生じやすいのが司法書士の報酬額の部分です。ネット上のものは「シンプルな所有権移転案件で最低価格で5万円で行ける場合もあるよ」というようなものが多いですが、実際はそんな所有権移転だけの案件などほとんどなく、それぞれの事情に応じたそのほかの仕事も司法書士に依頼します。
実際にその案件に適した司法書士費用の見積もりや費用請求額を見ても、ネット上で研究しておられる方は「高すぎる」という反応になりやすい部分はあります。
まとめ：不動産の所有権移転登記の費用は？
不動産の所有権移転登記費用は基本的には買主負担・売主は心配不要
司法書士によっても依頼内容によっても金額は上下する
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