不動産の名義変更とは？司法書士の費用や手続きは何？

不動産の査定依頼などでご相談を受けると、不動産の名義がまだ亡くなられた方の名義であったりということも多々あります。本当は不動産の所有権が相続などで変わった場合は不動産の名義変更もしないといけません。

今回はそんな不動産の所有権移転登記・名義変更について紹介していきたいと思います。

不動産の名義変更とは

名義変更とは不動産の所有者名義を変えることです。具体的には「誰がその不動産所有者であるかを法務局に登録しておく制度」登記というものがありますので、その登記の所有権のところを変化があった通りに移転する登記、「所有権移転登記」というものをしていきます。

一般的には司法書士に依頼する

不動産の所有権を変更する手続きは法務局に対して行います。申請できるのは本人もしくは司法書士が代理で行うことができます。つまりは本人以外は委任状などがあっても司法書士資格を持たなければ代わりにはできないということです。

住所を移転したりする手続きと同じように本人申請も可能ですが、そういった手続きとの違いは圧倒的な複雑さです。そういった事情から不動産の名義を変更する場合は「司法書士に依頼する」というのが一般的になっています。

司法書士の依頼費用はどれくらい？

司法書士に依頼して不動産の名義を変更してもらうにはどれくらいの費用がかかるのかというと、その名義変更の事情によって異なるので一概には言えません。また司法書士の報酬額は完全に自由化されていますので、司法書士事務所によっても金額はまちまちです。

ただ最もシンプルな所有権移転登記では５、６万で請け負ってくれるところもあります。

ですが先ほども言ったように不動産の名義を変更すると言っても、相続で被相続に全員の同意書が必要で司法書士が書類を一々作って場合によっては各人の家までハンコを貰いに行ったり、離婚に所有権を移転しておくという作業で抵当権者である金融機関側に同意書を貰ったりと働く内容は事案によって大きく異なりますので、金額は司法書士に依頼し見積もりをとってみないとわからないというような部分が大きいです。

法務局に申請すること自体は司法書士の場合はオンライン申請が一般的になっていますので日本全国どの司法書士でも対応可能です。本当にシンプルな所有権移転登記などであれば、ネット上で安い司法書士を探してきて依頼するのが一番です。

ですが意外と色々な事情があって専門家の別のサポートを必要とする場合も多いですので、地域レベルで司法書士を探したほうが無難ではあります。

名義変更に必要な費用は？

司法書士への報酬額の他にもかかってくる費用はあります。それが登録免許税と書類の取得費用です。必要書類の取得費用は印鑑証明を取るのに数百円というレベルの出費ですが、登録免許税はその不動産の固定資産税評価額に税率をかけて金額を決めます。税率は

理由	税率
相続	0.4%
離婚・贈与・売買	2%

というように決められています。登録免許税の税率軽減もありますので国税庁のHPでご確認ください。登録免許税は法務局での申請の際に必要になります。自分で窓口申請する場合は法務局にある印紙購入所で金額分の印紙を購入し申請書類に貼って納付するスタイルになります。

自分で本人申請しても司法書士費用の節約になりますが、この登録免許税などは実費でかかってきます。

不動産の名義変更の必要なケースは？

不動産の名義変更が必要なケースはどんなケースと言われると、売ったり買ったり譲ったり譲られたりした時だ！という話になりますが、実際放置したらトラブルになるケースもありますので、そういった名義変更をしないといけないケースを中止に紹介していきます。

名義変更しないと不動産を売却もできない

不動産を取得したのにその名義を変更していないというのは、かなり良くありません。

不動産の所有者が誰なのかというのは基本的には他人は登記を見て判断します。ですので当事者同士て「この不動産は君に譲ったからね」という話でまとまっていても、登記が変更されていないと、他の人は譲ったとも譲られたとも思ってもらえないということです。

そう言った場合にトラブルになるのは、やはり譲った方の人が「譲った覚えはない！」と言い出したりすることや、譲られた人がその不動産を売却したくなった時に、他の人に売れないということです。

名義変更をしておかないと不動産を取得してもそれを自由に他人に売ったりすることは事実上不可能になってしまいます。

固定資産税の請求対象も変わらない

他の人や金融機関と同じで市役所などの行政機関も登記の名義人がその不動産の所有者であると認識します。つまり固定資産税の請求先も不動産の名義を変更しないと変わらないということです。

その意味ではその不動産を他人に渡した人も登記名義を書き換えない限りは、毎年固定資産税の支払いをしていかないといけなくなります。

配偶者特別控除の利用のための名義変更

その他には積極的な税制優遇を利用するために、不動産の名義変更をする場合があります。

配偶者同士で亡くなった時の相続税の節税のために、生前に贈与することで税額を抑える方法がありますが、暦年贈与の基礎控除110万円の他に贈与税の配偶者控除を利用するために不動産の名義を変更したりする場合はよくあります。

故人から相続人に名義変更

その他に多いのはやはり故人から相続人に対して名義変更をする場合が多いでしょう。

特にこのパターンは故人の登記名義がずっと残ってしまっている不動産も多いというような社会的な課題もあり、令和3年4月の国会で可決された法案により令和6年4月1日から相続登記は義務化されることになります。

今までは罰則などは特になかったものが、しなかった場合には10万円以下の過料が課されるということになり、これがどういった運用をされていくのか注目されています。

共有名義からの名義変更

他には何らかの事情で、共有名義にしていた不動産の共有持分を変更するのも不動産の名義を変更する登記になります。

例えば婚姻期間中に居住用で夫婦共有の家を購入したが離婚することになったなどというようなことが考えられます。

こういった場合は特に財産分与の書類なども含めて司法書士に依頼した方がよく当事者同士で行うとトラブルの元になる場合もあります。

まとめ：不動産の登記名義変更

• 不動産の名義変更は一般的には司法書士に依頼する
• 司法書士の報酬と登録免許税が必要になる
• 自分ですることもできるが難しい
• 相続登記の義務化も始まります。

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