夫婦、親子、兄弟姉妹で一つの不動産を共有名義で所有している場合、どのように売却を進めていけばいいのでしょうか。
人生は色々で、共有名義は意外と売却依頼を受ける中では多いものです。
ここでは、共有名義の不動産を売却しようと考えている方に向けて、その売却方法や共有名義を解消する方法、必要となる書類、売却の際の注意点など、わかりやすく説明していきます。
共有名義の不動産を売却するための基礎知識
まずは基礎知識を説明していきます。
「共有」とは何か
不動産の共有とは、土地などの所有権を単独ではなく複数人で有している状態のことを言います。
共有名義で不動産をもつケースでは、主に以下のような事情があります。
- 相続が発生し不動産を他の相続人と共有する
- マイホームを購入する際、夫婦共同名義にする
- マイホームを購入する際、二世帯住宅で親子共同名義にする
共有においては各人の持ち分があり、その持ち分をそれぞれ登記することができます。
例えば、相続した土地を３人兄弟で共有名義にする場合は、長男・次男・三男でそれぞれ３分の１ずつで持ち分を持つことができ、登記簿謄本には持ち分も記載されます。
単独名義と共有名義のちがい
「単独名義」は一つの不動産を一人で持っている状態を指し、「共有名義」は一つの不動産を複数人で持っている状態を指します。
共有名義の物件を売却するためには、共有名義人全員の意思統一が必要となり、共有者のなかの誰か一人でも売却に反対しているような場合には売却の手続きを進めることができません。
買い手側からすれば「単独名義でも共有名義でも不動産の価値自体に違いはない」のですが、共有名義だと売却の際に手順が増えたり注意すべき点が多くなったりと、単独名義よりも面倒なことが多くなります。
共有持分権者ができること
共有名義の土地、マンション、戸建てなどにおいて、それぞれの共有持ち分の名義人を「共有持分権者」と言います。
共有持分権者ができることは、下記の通りです。
売却の際に最も重要なのは、売却について「全員の同意を得ること」です。
相続を巡る親族間でのトラブルや離婚が関係すると、不動産の売却が難しくなる理由です。
売却することについて「過半数の同意」や「全員の同意」は口約束だけでも成立しないことはないのですが、トラブルに発展する可能性が高いため、必ず書面に残しておくようにしましょう。
具体的に処分をおこなう際には、共有名義人である委任者が代表である受任者に委任状を作成して渡します。
共有持分割合とは
「共有持分割合」は共有持分権者が持つ権利の割合のことで、たとえば3分の1の共有持分割合を保有している共有持分権者は、不動産に対して3分の1の権利を持っているということになります。
つまり、共有不動産の管理や利用に必要な過半数が同意するケースにおいて重要で、同意する「人数」ではなく「持分割合」が過半数であることが基準になります。
また、売却した際は、持分の割合に応じて売却金が分配されます。
共有名義の不動産を売却する3つの方法
共有名義の不動産は売却できるのか
結論から言うと、共有名義の不動産を売却することは可能です。
ただし、共有名義は単独名義と同じ手順での売却が可能ではあるものの、売却に必要なすべての手順で常に名義人全員の意思確認と書類・同席が必要であることを覚えておきましょう。
共有名義の不動産の売却方法
共有名義の不動産を売却する方法は、次の３点です。
- 共有名義者全員の同意を得る
- 自分の持ち分を売る
- 名義変更して所有者を一人にする
共有名義者全員の同意を得る
共有持ち分を持つ所有者全員の同意があれば、共有名義の不動産を売却することができます。
実務上最も一般的な売却方法になりますが、持分権者同士で揉めていたり、離婚に伴う財産分与が関係していたりすると、簡単にうまくはいきません。
自分の持ち分を売る
共有持分割合に応じて、自分の持ち分だけ売却することもできます。
この場合、ほかの共有持分者の許可は必要ありません。
ただし、土地のみの場合に使える限定的な方法となっています。
実際には、共有持ち分だけ購入したいという人が現れることは滅多にありませんので、こちらの売却方法も理論上可能なだけで実際になされることはありません。
名義変更して所有者を一人にする
共有持分権者のうちの一人が他の共有持分権者の共有持分割合をすべて購入し、単独名義になる方法です。
単独名義になれば誰からも許可を得る必要がないため、自由に不動産を売却できます。
しかし、他の共有持分権者の持ち分を買い取るための現金、そして登記費用なども必要なため、こちらも滅多に実行されることはありません。
全員の同意が得られない場合はどうすれば？
共有名義者の一人が反対するなどで意見が合わないというケースがあります。
その場合は、共有状態を解消する手続き「共有持分割請求」を行うことができます。
共有物分割とは、共有持分権者のうちの1人の共有状態を解消し、ほかの共有持分権者に分割することです。
共有物分割請求がなされたら、ほかの共有持分権者と具体的な分割方法を話し合い、共有持分権者全員の合意を得る必要があります。
例えば、持分を自分に移す代わりに、相手にその分のお金を払うなど、裁判所から何かしらの清算方法が提示されます。
委任状を使った代行売却の方法
共有名義の不動産を売却する際は共有持分権者全員の同意や立ち会いが必要になりますが、どうしても共有持分権者全員で動けない場合には委任状を使用して代行することができます。
なんらかの事情で立ち会いが不可能な共有持分権者の「代行意思」を記載した委任状は、当人の売却手続きに関する同意や意思を第三者に任せることを意味します。
ただし、委任をするには一定の条件があり、本人が海外にいたり、病気やケガで入院していたりというような本当に時間が取れないことが前提になります。
委任状に必要な書類と情報は？
委任状には決まった用紙や形式・書式がありませんが、委任者の名前と住所、不動産の売却を委任することの意思、委任の有効期限、そして対象不動産の情報を記載する必要があります。特に大切なのが、「不動産の情報」です。
誤った情報を記載してしまうと委任状は効力を発揮しません。
委任状に正確な不動産情報を記入するため、法務局で取得できる登記簿謄本を参考にして書くようにしましょう。
以下では、法的に有効な委任状を作成するためにおさえておきたいポイントを紹介します。
表に記載したものが揃わなかったり、手続きに不備があったりすると正式な代理人とは認められず、売却の進行にも遅れが生じてきますので注意しましょう。
共有名義の土地を売却するもう一つの方法「分筆」
共有名義の不動産が土地のみの場合は、「分筆」という方法で売却することができます。
「分筆（分筆登記）」は、登記簿で一つとされている土地を2つに分ける方法です。
共有名義とは違い、単独名義の不動産が分筆した数だけ存在することになり、分筆によってそれぞれの土地が「単独所有」となるため、ほかの所有者の同意なく自由に売却できるようになります。
共有名義の不動産を分筆する場合、その共有持分割合に応じて分筆しますが、どの範囲を誰が所有するかは話し合って決める必要があります。
共有持分権者全員で分筆案に関する合意が成立すれば、新しく境界確定をおこない、現地には境界の目印を設置することになります。
分筆をおこなうための手順は以下の通りです。
- 分筆した土地の正確な面積を割り出すため、土地家屋調査士へ依頼します。地積測量図作成の費用は50万円程度です。
- 土地家屋調査士へ依頼して、法務局で土地の変更登記の手続きをします。費用は5万円ほどです。
- 単独所有にするための所有権移転登記をおこないます。司法書士に依頼するために5万円ほどの費用がかかります。
このように、土地を分筆するには時間と費用が必要で、実際共有名義の解消のために分筆された事例はほぼないでしょう。
また、自治体や地域によって、敷地の最低面積が決められており、都市部では約60㎡以上、郊外では100㎡以上の土地にしか分筆することができないため、最低面積より小さな分筆をすることはできません。
これまでの説明をまとめると、共有名義の不動産を売却する最も一般的かつ王道な方法は「共有名義者全員の同意を得る」になります。
共有名義の不動産を売却する際の注意点
売却に必要な書類
共有名義の不動産を売却する際、以下の3つは必要になります。
- 権利証（登記識別情報）
- 土地測量図及び境界確認書
- 身分証明書・印鑑証明書・住民票・印鑑
また、共有持分権者のうち誰かが売却行為を委任する場合は「委任状」が必要になります。
権利証（登記識別情報）
不動産の「権利書」のことで、2006年以降は「登記識別情報通知」と呼ばれ、アラビア数字その他の符号の組合せからなる12桁の符号（パスワード）が書類に記載されています。
権利証を持っている人が、その不動産の所有者であることを示すためのもので、売却の際には必須の書類です。
土地測量図及び境界確認書
土地の面積と隣地との境界」を示します。
境界が確定していなかったり、測量図が作成されていなかったりした場合、まずはその手続きから始める必要があります。
身分証明書・印鑑証明書・住民票・印鑑
所有者の本人確認ができる「身分証明書（運転免許証・健康保険証）」が必要です。
共有持分権者全員の身分証明書が必要となるので注意しましょう。
また、身分証明書以外に印鑑証明書と住民票、印鑑も用意しましょう。
名義の確認は入念に
共有名義の不動産を売却する際は、共有持分権者について入念に調べなければなりません。
夫婦共有名義、二世帯住宅の親子共有名義といったケースであればわかりやすいですが、相続などで複数の共有持分権者が存在する場合は注意が必要です。
共有持分になってから数十年経っているような場合には、兄弟や親戚の誰がどの部分の共有持分権者かわからないケースもあります。
この場合、不動産会社や司法書士の力を借りて、まずは「誰が共有持分権者なのか」を確認することから始めなければなりません。
持分割合に応じて配分される税金や住宅ローンの返済
共有名義の不動産を売却するときは、税金やローン返済にも注意が必要です。
例えば、売却時に住宅ローンの残債が残っている状態で不動産を売却する場合には残債を一括返済する必要があります。
売却資金から返済できれば良いですが、仮に残債より売却価格が小さいと自己資金を用意しなければならないこともあります。
自己資金を支払うのであれば、共有持分権者のうち誰がその費用を負担するのか決めておく必要があるでしょう。
また、不動産を売却して利益が出れば譲渡所得税を支払う必要があります。その税金も共有持分権者が負担する必要があるため、確認が必要です。
共有名義の不動産の売却を成功させるには
不動産の専門家に相談する
単独名義であれ共有名義であれ、まずは不動産の専門家に売却の相談をしてみましょう。
売却の同意を他の名義人から得られなくても、不動産の専門家が有効な活用方法を提案することで、名義人の同意を得られるかもしれませんし、同意を得られない場合の効果的な対処法を教えてくれるかもしれません。
共有持分買取業者を利用する
名義人全員の同意を得られない場合は、自分の持ち分のみを売却することも選択肢の一つになります。
しかし、一般の人が買主として現れる可能性はほぼありません。
そのような場合は、共有持分のみの買取を専門的に行っている買取業者（共有持分買取業者）に依頼してみるのも一つの手です。
共有持分買取業者を利用するメリット・デメリット
共有持分買取業者は共有持ち分の買取を専門に手がける業者であるため、共有持分買取業者を利用すると「スピーディーかつ確実に買い取ってもらえる」というメリットがあります。
一方、デメリットとして、活用の仕方が限定的になる共有持分の買取のため、相場よりもかなり安い価格での買取になる可能性が高いでしょう。
また、共有持分買取業者が買い取った後は、他の共有名義人に売却の話を持ち掛けることが一般的です。
共有名義人にとっては寝耳に水の状態、勝手に持分を売ったことに対して快く思わない方もいます。
そのため、共有名義人同士での関係性が悪化する可能性はあるでしょう。
まとめ：共有名義の不動産を売却したい。方法と注意点をチェック！
今回の記事では、共有名義の物件の売却について、その方法と注意点を説明してきました。
さまざまな方法がありましたが、時間や費用の面から見て「共有名義者全員の同意を得る」方法が最良の方法と言うことができます。
不動産の共有は何かとトラブルが起きやすい傾向があります。
普段から家族や親類間での人間関係を良好に保っておくことが、共有名義の不動産を売却するための最善な方法と言うこともできます。
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