不動産を相続ではなく生前に贈与するメリット・デメリット

親から子へと財産は受け継がれていくものですが、出来るだけ受け継ぐ時に税金はできるだけかからないようにしたいものです。

今回は不動産を相続ではなく生前に贈与することについてのメリット・デメリットを紹介していきます。

生前に贈与に不動産を贈与すると

不動産を当人が亡くなったときに相続するのではなく事前に贈与してもらうと基本的には「贈与税」という相続税とは別の税金がかかることになります。

贈与税とは？

贈与税は、贈与された財産や資産に課せられる税金で、贈与税法に基づいて課税されます。具体的には、現金や不動産、有価証券などの贈与に対して課税され、「財産を受け取った人」に課税されます。

土地や建物などの不動産の贈与を受けた時や、不動産を購入するための購入資金を贈与された時にも贈与税が課税されます。

贈与税の申告は1年ごとに行い、贈与を受けた年の翌年2月16日より3月15日までの間に確定申告して税金を納める必要があります。

贈与税の計算方法

贈与税の納税額を求めるには、以下の計算を行います。

暦年課税制度があるため、年間110万円以内の贈与であれば、贈与税が課税されません。

贈与税の税率と控除額

贈与税は累進課税の方式を採用しており、受け取った課税価格が大きくなるほど税率が高くなります。

贈与税の税率と控除額は「一般贈与財産用」と「特例贈与財産用」とで異なります。特例贈与財産用は直系尊属(祖父母や父母)から、その年の1月1日において20歳以上の者への贈与税の計算に使用されるもので、贈与税額が少し抑えられています。

一般贈与財産用は直系尊属以外の者からの贈与において適用されます。

例えば、父親（直系尊属）から2000万円の生前贈与を受けた場合、特例贈与になるため、

2000万円-110万円（基礎控除）×40％-190万円＝566万円の贈与税を払わなければなりません。

2000万円の内の約560万円が税金になるわけですから、贈与税はかなり負担の大きい税金と言えます。

不動産を生前に贈与した時の財産価額

土地・建物など不動産の贈与ではその贈与財産価額がそのまま相続税評価額となります。相続税評価額は、時価の80%程度となるよう定められます。

不動産を生前に贈与するメリット

不動産を生前に贈与しておくメリットを紹介していきます

贈与税の配偶者控除の特例

解説したように贈与税は基本的には相続税よりも、税額が高くなりやすい税金です。相続の時まで待っておいた方が得という方も多いでしょうが、贈与に関しての特例というものもあります。

婚姻期間20年以上の夫婦には、贈与税の配偶者控除の特例として、マイホーム、又はマイホーム購入資金のうち2,000万円(基礎控除と合わせて2,110万円)までは非課税で贈与を受けることができます。

贈与税の配偶者控除の適用要件は以下の通りです。

1. 婚姻期間20年以上(内縁関係は不可)
2. 居住用不動産かその取得のための金銭
3. 翌年3月15日までに住み、その後も住み続けること
4. 一生に一度の適用
5. 申告が必要(贈与税が発生しない場合でも申告する必要があります)

この方法で夫婦間で贈与をしておくことによって、贈与税もかかることなく、相続する場合の相続税の節税にもなります。

夫婦のうちどちらが先になくなるのかというのは分からなものですが、夫婦間では「旦那さんの名義の財産の方が多く、奥さんの名義の財産が少ない場合」も多いです。特にマイホーム・不動産はご主人名義になっている場合がほとんどです。

そんな場合にご主人が先に亡くなった時に備えて奥さんに自宅の所有権を移しておくという贈与は一般的に多く、そんな贈与に多額の贈与税がかかると良くないという目的でこの特例が作られています。

贈与する相手や時期は自由度が高い

相続は遺言などが残っていなかったり、残し方が良くなかったりすると親族間での相続トラブルになることもあります。しかし生前に贈与するということであれば贈与者の意思もはっきりしていますので、受け継ぎたい人に受け継がせることができます。

またタイミングに関しても自分が亡くなった時に限定されているわけではありません。不動産は価格が変動したり、そこから家賃収入などが出たりする場合もありますので、早めに受け継いでおいた方が都合がいいケースもあります。

不動産の資産的な価値は低いものの収益性が高い不動産を持っていた場合は、年月が経過すればするほど収益によって相続財産を増やしてしまいます。早めに贈与することにより節税効果が見込める場合もあります。

不動産を生前に贈与するデメリット

次に不動産を生前に贈与する場合のデメリットを紹介していきます

贈与税の方が相続税より高い場合がほとんど

不動産などの生前贈与の一番のデメリットは、基本的に贈与税は相続税よりも税率が高いということです。

もちろん相続税と贈与税は性質の違う税金ですので、税率を単純比較するようなものではありませんが、多くの家庭では放置しておいて亡くなったタイミングで相続税を納める方が得になるケースが多いというのが現実です

その他の税金も相続の方が有利

その他の税金に関しても相続よりも生前に贈与する方が税負担が高くなるようにできています。

例えば不動産取得税は、相続の場合は非課税になりますが、贈与の場合は課税対象で固定資産税評価額の3%の税負担があります。

また登録免許税も相続の場合は固定資産税課税台帳の価格の０.４%の税率ですが、贈与になると2%で計算されます

相続開始前3年以内の贈与加算

また生前に贈与することによって有利に働く場合であっても、亡くなった直前の贈与については、相続財産に加算するという制度があります。

こうしないと生前贈与により節税効果がある家庭では、老人が危篤になった途端に一気に財産を贈与する抜け道ができてしまうからです。

このような制度もあるので亡くなるタイミングによっては十分な効果を発揮できない場合もあります。

まとめ：不動産を生前贈与するメリット・デメリット

• 不動産を生前贈与すると贈与税がかかる
• 贈与税の方が相続税より税負担が重くなるケースが多い
• 相続予定の財産の金額や種類によっては生前贈与が有利なケースはある

今回は贈与税や相続税について解説しました。

基本的には使わない不動産については売却して現金化しておくのがおすすめです。現金化した方が贈与税の暦年課税の基礎控除や直系尊属からの住宅取得資金贈与に関する非課税など、資産承継における節税の方法は増えます。

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