不動産を購入するときに多くの方が住宅ローンを組んで購入されると思います。当然不動産売却の際にはその住宅ローンを完済し設定されている「抵当権」を抹消できるように考えて売却しないといけません。
住宅ローン借入をした時には通常は金融機関側の抵当権というものがあなたの不動産に設定されています。
今回はそんな抵当権について紹介していきたいと思います。
抵当権とは何？
抵当権とはどういう権利かというと、「貸したお金を返済しなかった場合にこの物件を競売にかけますよ」という権利です。つまり住宅ローンは不動産を担保にとってお金を貸しているということです。
抵当権の内容
抵当権は民法369条に定められている権利で
抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立ち自己の債権の弁済を受る権利を有する。
民法369条１項
というように定められており、不動産を担保にお金を融資する場合の権利として作られています。
具体的にはこの抵当権を使って、住宅ローンの返済が滞った場合には、競売にかけて不動産を売却・現金化して残債の返済に充てるということになります。
住宅ローンを締結する際には必ず設定されるものですし、住宅ローンに限らずとも借入をしてその不動産に抵当権を設定することもあります。
宅建士の試験などでも重要なテーマ
この抵当権は宅建士の試験でも出題されるようなテーマでもあります。
抵当権の４つの性質を覚えておく必要がある！というような感じで試験勉強をすることになります。
- 付従性
- 随伴性
- 不可分性
- 物上代位性
という４つがあります
付従性は「住宅ローンがなくなったら抵当権も一緒になくなるよ」ってこと。随伴性は「住宅ローンを貸したという債権を銀行が他人に渡したら抵当権もその人に一緒に渡されるよ」ってこと。不可分性は「住宅ローンが少しでも残っていれば不動産全体に抵当権が使えるよ」ってこと。物上代位性は「その不動産を万が一現金に変えちゃってもその現金にも抵当権は行使できるよ」ってこと。
こういったことを理解して例題などでこの場合はどうなりますか？というような問題を解いていかないといけません。
抵当権と根抵当権
抵当権とよく似た名前の権利で根抵当権というものがあります。
これは抵当権と同じように設定した不動産を担保に取りますが、借入額はあらかじめ設定した上限額が決められており、その限度額までであれば自由に融資と返済をしておくことが可能という権利になります。
多くの場合は法人に融資する場合などにはこの方法が使われます。大きな金額の融資を反復継続して行う時にその都度抵当権を設定することなく融資を関係を継続することができるようなっています。
抵当権の具体的な使われ方
抵当権の宅建士の試験で出てくるような法律のお話をしてきましたが、実際抵当権が設定されていたりしたらどうなるのかというところを具体的に解説していきます。
抵当権が実行されたら？
まず抵当権が実行されたときのことですが、これは当然住宅ローンの返済を滞納した場合の話になります。
その場合①金融機関から督促状が来る ②期限の利益喪失通知が来る ③保証会社が代位弁済 ④保証会社が抵当権実行 ⑤競売開始というような流れになります。
現実的にいうと１回の滞納では抵当権を実行するような運用はされておらず、３ヶ月から６ヶ月くらいの滞納があってはじめてこういった手続きが進みます。ただだからと言って数回なら滞納して良いというわけではなく、この手続きに進まない滞納であっても個人信用情報に滞納の記録が残り、後の借り入れが不可能になる場合もあります。
抵当権付きの物件は売買できる？
基本的には抵当権付きの不動産でも所有権を移すことは可能ですので、売買なども可能になります。
ですが、買主の立場からすると抵当権付き物件は、前の所有者が借入を返済しない状態になった途端にせっかく購入した物件をその貸主に差し押さえられる可能性のある非常に不安定な不動産になってしまいます。
こういった状態で不動産を購入することはないですので現実的には抵当権がついた状態での売買は困難でしょう
事前に借入を完済し抵当権を抹消するか、売却したときに入ったお金で融資を完済する場合などは買主に所有権を引き渡すタイミングで完済をし同時に抵当権を抹消するのが一般的です。
離婚した時の家の取扱いに困る
住宅ローンにおける抵当権系の一番のトラブルは離婚した場合などの不動産の取扱いです。先ほど言ったように抵当権が設定されていても所有権移転自体は法律上可能です。
ですので旦那さんが自分名義で買った不動産を、離婚後実際に住む奥さんの名義に変更することは、法務局に自分で行けば受け付けてもらえます。
ですが住宅ローンの契約には、抵当権を設定した不動産について所有権移転などの変更を加える場合は金融機関側に承諾を得ないといけないというルールになっているのが普通です。
乙は，抵当権が設定されている間，甲の承諾を得ずに，本件担保物件の所有権移転し，賃借権設定，その他本件担保物件の現状を変更してはならない
こんな感じの文言が入っていると思います。これによりその不動産の所有権を移転したりしてしまうと一括返済を求められたりすることになります。
そして金融機関側としては「旦那さんにお金を貸している」のでその所有権を移転するのを許しても何のメリットもないので、普通はそういった要望を伝えても承諾はしてくれません。
そういったこともあり離婚後の不動産の取扱いは自由に動かすことができませんし、夫婦収入合算で購入した場合などは借入も2人の共有になり分割できないためトラブルを抱え続けることにもなり金ません。
抵当権付きの物件を相続するには？
次に抵当権付きの不動産を相続した場合はどうでしょう。
住宅ローンで購入したマイホームなどの不動産の場合は、住宅ローンに団体信用生命保険がついています。団信により借入がなくなるため、設定されている抵当権も効果がなくなります。抵当権の抹消登記を相続の登記とともに行いましょう。
また亡くなる以前に借入は完済されているにもかかわらず、抵当権抹消登記をするのを忘れていて登記だけ残り続けている場合も多いです。この時も基本的には同じで抵当権抹消登記をしましょう。
住宅ローン以外の借り入れで亡くなった後もローンの返済義務が消えないローンの抵当権が設定されている場合は検討が必要です。
相続には、借入の返済義務も不動産も相続する「単純承認」と相続財産の中で支払える分だけ支払う「限定承認」と返済義務も不動産も何も相続しないことを宣言する「相続放棄」の３種類があります。不動産の価値と借入の残債の額やその他の財産などを加味して最適な方法を選びましょう。
まとめ：抵当権とは何か
- その不動産を「担保にとる」という権利
- 宅建の試験に時々出る。出ない年もまあまあある
- 抵当権の効果で支払いを延滞するとその物件を競売にかけられる
- 抵当権付きの物件は売買できるが現実的には買う人はいない
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