不動産物件の情報を検索できるレインズ（不動産流通機構）の仕組みとは？

一般の方には聞き馴染みのないことかもしれませんが、不動産業者は「レインズ」という不動産物件の登録システムを利用して他の不動産と情報共有をしながら日々営業しています。

今回はそんなわれわれ不動産業者の物件情報共有システム「レインズ」について、不動産売却する場合に知っておきたい情報を紹介していきたいと思います。

レインズとはどんなもの？

不動産の売却をする場合に不動産業者などから「レインズ」という言葉が出てきます。レインズ（REINS＝Real Estate Information Network System）は不動産流通標準情報システムのことで、簡単に言うと全国の不動産の物件情報が登録されている情報共有システムのことです。

後ほど解説しますがレインズは宅建業者しか見ることができません。スーモやホームズのようなポータルサイトのように一般の人が閲覧できるようなシステムではありません。

売り出し物件はレインズに登録される

不動産業者は売却希望者があらわれて売却を依頼された場合には、その物件をレインズに登録します。媒介契約によっては登録義務がない方法もありますが、基本的にはレインズに載せるというのが流れになります。

逆に購入検討者があらわれて物件を探しているときは、全不動産業者が物件情報を集めているレインズを見てその方にあった物件がないか探します。

レインズがあることによって現在どんな物件が販売されているのか、どの不動産業者がどの物件の売却の依頼を受けているのかを把握することができます。

レインズに登録されるメリット

そういった情報共有をすることによって売主にとっては一つの不動産業者の小さな顧客範囲だけでなく、全業者の持っているお客さんの中から購入希望者を募ることができます。アナログシステムで不動産業者同士の繋がりで情報共有するよりも遥かに売却が成功する確率が上がります。

逆に買主にとっては、その不動産業者が扱っている物件を紹介してもらうだけになると、色々な不動産業者を自分で渡り歩いて情報を収集する必要があります。しかしレインズがあることによって一つの不動産業者に行っても全業者の物件を紹介してもらうことができ、遥かに効率よく購入物件を検討することができます。

レインズに登録してもらうためには？

それでは不動産売却をするにあたってレインズに登録するにはどうしたら良いのかということですが、不動産業者に売却を依頼するときの媒介契約の種類によって取り扱いが違います。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合には媒介契約をした不動産業者はその物件をレインズに登録する義務があります。一般媒介契約をした場合には登録義務はありません。

	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
レインズ登録義務	あり	あり	なし
登録期限	5日以内に登録	7日以内に登録	なし
業務の報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	任意

専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合は１社の不動産業者に依頼する場合ですので、その１社が責任を持ってレインズに登録しないといけません。ですので登録が義務付けられています。こういった場合は普通に登録してもらえるので安心です。

一般媒介契約の場合は、複数の不動産業者に媒介を依頼する場合もありますので、登録義務がないということになっています。こういった場合は依頼した不動産業者の中で一社でも良いですのでレインズに登録してもらえるように依頼する必要があります。

具体的には担当者との打ち合わせでの口約束とかだけではなく、一般媒介契約書に「レインズに登録する」という内容を盛り込んでもらう方法が一般的です。

登録証明書をもらおう

不動産を売却することを不動産業者に依頼し媒介契約の締結が終わったら、レインズに登録されたことを確認しましょう。

具体的にはレインズの登録証明書というものがありますので、そちらを不動産業者からもらいましょう。

レインズは一般の人は確認できませんのでどのように登録されているかを確認することは難しいですが、登録証明書の図面登録の有無のところはチェックしておいてもいいでしょう。

囲い込みには要注意

このレインズに登録しているかどうかというところも不動産業者が囲い込みをしていないかどうかの一つの指標になるので確認を怠ってはいけません。

囲い込みとは不動産業者が自分で買主を見つけて、買主と売主の両方から仲介手数料をもらう取引をするために、他の不動産業者に情報を共有せずに売却活動を行おうとする方法で、売主にとっては広く情報共有できないため損しかありません。

最近では先ほど説明した一般媒介契約にレインズの登録義務がないことを利用して、自社１社にしか売却を依頼しないお客さんに対しても一般媒介契約を締結してレインズに登録せず自社のみで販売する方法があります。

そういった意味では一社にしか不動産売却を依頼しない場合にも、媒介契約の「種類」には注意しておく必要があります。

レインズは業者しか見れない

先ほども紹介したようにレインズは不動産業者しか見ることができません。もちろん実務では不動産業者と一緒になってレインズの画面を見ながら、「この物件いいですね」とか「これは土地が狭いわ」という場面もあると思いますが、基本的には宅建業者専用のサイトです。

一般の人も閲覧可能なものは？

そんなレインズですが同じ不動産流通機構のサイトでレインズマーケットインフォメーションというものは一般の方でも閲覧可能です。これはレインズに登録されている成約事例をもとに戸建てやマンションの相場を知るためのサイトになっています。

しかし正直にいうと成約事例をそのまま公開するとそこを売った人や買った人にとって情報が漏洩してしまうという問題がありますので、どの物件がというのははっきりとはわからない仕組みになっています。大体の住所地や沿線などが書かれていますが、明確には分かりませんので、相場のイメージをつけるくらいの目的で見てもいいかもしれません

その他でいうと一般のかたが見れるものでは大手ポータルサイトがあります。スーモやホームズやアットホームなどに自分の物件の物件情報が掲載されているのをご自身で確認することはできます。

レインズのIDとパスワードを一般人に教えると

不動産業をしていると時々「レインズのIDとパスワードを教えて欲しい。勝手に検索するから」というようなお客さんもいます。

不動産流通機構さんのルールでもレインズのIDやパスワードを他の人に教えてはいけないことになっています。

レインズを利用するためのユーザ ID及びパスワードは会員(事業所)ごとに発行され、他の者に利用させてはならない こととなっています。機構に無断で顧客や自社の業務委託先はもとより他の事業所・部 署への貸与、また他の事業所・部署を含む他会員のユーザID及びパスワードの利用は 行わないで下さい

ユーザID及びパスワードの管理と利用について

こういった行為は処分の対象になるので不動産業者としても絶対にしてくれません。

まとめ：レインズとは何か

• レインズとは不動産業者専用の情報共有システム
• 売却依頼をするとそこに物件を登録して不動産業者同士情報共有する
• 媒介契約後はレインズの登録証明書をもらおう
• 専属専任・専任媒介はレインズに登録義務がある
• 一般媒介の場合はレインズに登録するのかどうか確認

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