不動産売却における抵当権抹消登記の手続きや費用を解説します

不動産を購入するとき住宅ローンでお金を借りて購入される方が多いと思います。そのときお金を貸す金融機関が抵当権がその物件に対して設定します。

そうなるといざその不動産を売却すると、その抵当権は抹消しなければなりません。

今回はそんな不動産売却に関する抵当権の抹消登記の流れや費用、自分でしたらどうなるのかについて紹介していきたいと思います。

不動産売却時の抵当権抹消登記

不動産売却をする場合に、抵当権は抹消するのが基本です。ですが今更聞けない抵当権って何から、抹消する理由などから解説させていただきます

抵当権とは？なぜ抹消手続きが必要？

抵当権とは、「住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅や土地に金融機関が設定する権利」でその効果は「住宅ローンの返済ができなくなった時などには、その不動産を金融機関に取られる」ということになります。担保に取るというような意味合いになります。

抵当権が設定されたまま他の人にその不動産を売却することもできますが、その場合抵当権の効力はまだ残っているので、譲り受けた人は「いつ前の持ち主が支払いをやめて銀行にその物件を没収されるかわからない」という不安定な不動産を手にすることになります。

さてそんな抵当権ですが、抹消する方法は一つで借金を返すことです。住宅ローン借入を全部完済してしまえば、金融機関側も担保に何かを取っておく必要もなくなるため、抵当権を消すことを許可してくれます。

しかし抵当権というのは設定するのにも司法書士などの登記手続きがいるように、完済したからといってその時自動的に登記簿上から消えてなくなるものではありません。

所有権移転登記と同時に抹消するのが普通

それでは不動産を売却する場合にはどのように抵当権を抹消するかというと、購入者が決まってその人に物件を引渡するにあたって所有権移転登記をするときに同時に設定されている抵当権を抹消するのが一般的です。

ですので売りに出すので抵当権を先に抹消しておかないといけないわけではありません。

不動産の売買の場合は売却し、その時に受け取ったお金を使って、借りた住宅ローンを完済する場合も多々あるので、所有権移転登記と同時にするのが普通です。

すでに住宅ローンを完済している場合などや、預貯金で完済できる場合などには、購入希望者が見つかる前に抵当権を先に抹消される方もいらっしゃいます。

抵当権抹消登記の流れ

抵当権抹消登記は基本的には司法書士に依頼すれば何も心配事なく任せきりでできる作業ですが、一応流れを説明すると、

1. 売却する旨銀行に連絡する
2. 引渡日が決まったら銀行に書類の準備を依頼する
3. 司法書士が引渡日、決済に立ち会ってもらう
4. 買主からの代金で住宅ローンを完済する
5. 銀行側から抵当権抹消登記に必要な書類を受け取る
6. その書類とともに司法書士が法務局に対して登記手続きをする

というような流れになります。ローンを完済した後に金融機関が出してくれる抵当権抹消書類が必要になるのでその準備が引渡日に間に合うのかというところ以外は難しい調整はありません。

住所変更の登記も同時に必要な場合も多い

抵当権抹消登記をする場合にほとんどの方が同時に必要になる登記があります。それは住所変更の登記です。これはなぜ要るかというと、その不動産を購入するときの所有権移転登記ですが、大体慣例上「前の住所で所有権移転登記」がされています。

例えば、賃貸から夢のマイホームという形で家を購入した場合は、その購入した不動産の所有者の欄の住所には、その前に住んでいた賃貸住宅のハイツ名が書かれていることが多いです。

当然ですが今はその新しく買った不動産に住民票を移されていたり、もしくはそれ以降にまた別のところに引っ越されて売却することになった場合は他のところに住民票が移っています。そうなると抵当権の抹消の登記をする前に、住所が変わりましたという登記をしないといけません。

抵当権抹消登記の費用は？

基本的に抵当権抹消登記は登記手続きですので登記の専門家「司法書士」に依頼するのが普通です。それでは司法書士さんに抵当権抹消登記を依頼したらいくらくらいかかるのでしょうか。

司法書士の報酬と登録免許税

結論から言うと、抵当権抹消登記は２万円から５万円の間くらいの場合が多いです。司法書士の報酬の金額によって違いますが、基本的にかかる費用というと

• 登録免許税：不動産の数×1,000円
• 手続きにかかる実費：３〜5,000円
• 司法書士の報酬：１万円〜５万円くらい

というような内訳になっています。報酬額は司法書士によって値段設定は変わります。

自分で法務局に行って手続きをすると…

その他には「本人が法務局に直接行って登記手続きをする」という選択肢もあります。そうなると司法書士の報酬は要りません。

ですがあまりおすすめしないというか・・・。単純に難しいです。数万円払って司法書士さんに丸投げできるのであればそちらの方が良いと思います。

抵当権抹消登記に必要な書類

ご自身で登記されるという方も司法書士に依頼するという方も抵当権抹消登記に必要な書類は把握しておいた方が良いと思います。

• 金融機関の発行した抵当権抹消書類
• 本人確認書類（運転免許証など）
• 印鑑証明書
• 登記申請書類（司法書士が作る）
• 登記申請に関する司法書士への委任状（司法書士に頼む場合）

住所変更の登記が必要な場合はそのほかに、住所変更の登記申請書と住所が変わったことを示すために、前住所から移転がわかる住民票などが必要になります。

まとめ：抵当権抹消登記の流れや費用

• 不動産売却時に抵当権がある場合は抹消登記が必要
• 通常売却が成立した引渡の時に消す
• 抵当権抹消登記の費用は通常数万円
• 住宅ローン完済したら自分でする人も時々いるけど司法書士に頼んだ方がいい

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