マンション売却に最適な時期は？築年数は？大規模修繕中は売れない？

中古マンションを販売する時には売却する時期というものも大切です。タイミングによってはなかなか売れなかったり安くしか売れなかったりして損をするケースもあるので、どういった時期に売ればいいのかしっかり検討しておく必要があります。

今回はそんな中古マンション売却に最適なタイミングはいつか考えていきたいと思います。

マンションを売却するのに最適な時期

マンションを売却するのに最適なタイミングというと３種類の考え方があります。

• 築年数ごとのマンション売却
• 季節によるマンション売却
• 大規模修繕などそのマンション特有のタイミング

この３つがあります。その中でも築年数ごとの部分と大規模修繕の前後の考え方など「長期的なマンション売却に関するタイミング」について紹介しますので、自分の売却しようとするマンションがどのタイミングなのか考えてみましょう。

築年数で考える中古マンション売却

まず築年数でマンションの売却時期を考えていきましょう。基本的に不動産は築年数を重ねるごとに不動産価値が低下していくものになっています。やはり築年数が浅いうちに売却する方が有利というのは基本的に言えることです。

築5年未満のマンション

新築マンションは一度でも誰かが購入し入居すれば中古マンションになります。

日本では新築が好まれる傾向にあり、一戸建てでもそうですが新築から中古になった途端に資産価値が２から３割低下します。これを新築プレミアムなどと呼びますが、このように新築から数年しか経っていないマンションは売却すると、居住期間が短い割に購入金額を大きく下回り大きな損失を被る場合も多いので、マンション売却には適さないタイミングといえます。

しかしマンション価格の高騰やエリアの開発などによって価格が上昇し新築購入価格を上回るケースもあります。

築５年から10年のマンション

築5年から10年の中古マンションは、中古マンションの中でも大きな劣化が出てきておらず、設備面でもそこまで劣化していない状況が想像できます。買主にとっては「新築マンションほど高くないし、みた感じ綺麗だし買いやすい」というような物件になります。

築5年未満の物件に言えたような新築プレミアムの影響もまだなくはないですが、これくらいの価格が落ち着いて新し目の中古マンションを探しておられる方も多く需要があるため、大きく損をするというケースも少なくなります。

また取得後5年を経過すると不動産売却をした時に儲かってしまった場合の税金（譲渡所得）の金額が

• 5年未満→短期譲渡所得→税率39.63%
• 5年以上→長期譲渡所得→税率20.135%

と大幅に軽減されるので、価格の高騰などによって所得が出てしまう場合はこの期間に売却するのが最適です。

築10年から15年のマンション

築10年を超えると修繕工事などの必要性も高まってきます。

マンション全体の大規模修繕の動きも出てきますし、マンションの各部屋の設備、給湯器やキッチンなどについても不具合が出てくる可能性が出てきます。こういったタイミングでマンションを売却することを検討し始める方も多いため、中古マンションとしての物件も増加します。

ですが、持ち主としても新築からかなりの期間を経過し損しづらい時期でもあるので価格自体は手頃な価格になるため、購入検討者側から見た需要は高い築年数でもあります。

エリアにこだわりが強く「新築」という選択肢を排除してマイホームを探す方もたくさんいます。そういった方には購入しやすい金額になってくるこの時期も狙い目になるため、中古マンションを売る時期としては適しています。

築15年以上のマンション

築15年以上のマンションは建物全体の老朽化が見え始める時期になります。それに伴い資産価値としても新築としては大きく低下しています。

マンションは築20年くらいまではどんどん資産価値が低下していきます。老朽化がそれ以上進む前にできるだけ早く売却してしまおうという考え方もありますが、資産価値はそれ以上低下しないからそれほど急ぐ必要もなくなる、むしろいくらで売っても得ができるという考え方もあります。

底値になったマンションは築25年であっても築28年であってもそんなに値段は変わりません。古いマンションを収益物件用に購入して収益をあげた数年後再び売却して同じくらいの金額で売却するというような投資方法もあるように、需要は意外と高い時期になるので、老朽化しているので売れないのではないかというようなことを心配する必要はあまりなくマンション売却に関して適した時期といえます。

築年数だけではない場合もある

説明したようにマンションは基本的には、新築から中古になることにより価値が急激に下がり、その後は築20年くらいまで緩やかに資産価値が低下し、その後横ばいになるという動きを見せます。

ですが都心部などのエリアになってくると、物件自体に限りがあるため、資産価値が低下がより緩やかになったり、築年数が浅い時期から横ばいが続いたり、場合によっては新築時より価値が上がったりするケースもあります。

都心部ではなく地方都市であってもそういった、エリアが価格に与える影響というのは少しはあります。そういったものも築年数によるタイミングと合わせt考える必要があります。

大規模修繕前後で考える中古マンション売却

マンションの売却のタイミングを長期的に見た場合に出てくるのが「大規模修繕のタイミング」です。大規模修繕が予定されている場合は工事と売却が重なると、普通の時期よりも売却が滞る傾向にあるので注意が必要です。

大規模修繕中は売れづらい

中古マンションの売却のタイミングで言うと大規模修繕工事の工事中は売れづらくなります。不動産の購入はやはり印象に左右されることが多いため、大規模修繕で足場が組まれた状態などでは

• マンションの外観が見えない
• 室内からの景色がしっかりと見えない
• 室内が暗くなる

というような状況になり、どうしても売れづらくなります。

さらにいうとマンションの大規模修繕の工期は結構長いため、この工事とマンション売却が重なると長期間に渡り販売が滞るケースもあります。

マンションを将来的には売却する予定がある場合は、そのマンションの管理組合の年次総会などの結果などを含めて、大規模修繕の計画や予定などに気を配っておく必要があります。

綺麗になった修繕直後は売れやすい

しかし大規模修繕の工事が終わった後は「売れやすく」なります。やはり印象で購入するかどうかが左右されてしまうので、室内の状況はそれほど変化はありませんが、外壁や共用部分が綺麗に塗り直されただけであっても売れやすくなるのが実情です。

また修繕直後はマンション入居者の満足度が高まるので、いつもより売却物件が出る確率が減ります。

そういう意味でも供給が減るので、競合となる物件も減り、価格などで有利な条件で売却することができる場合も出てきますので、大規模修繕の直後はマンション売却に適したタイミングといえます。

まとめ：マンション売却に最適な時期は？

• マンションは新築から中古になった時一番資産価値が減る
• その後は緩やかに資産価値が減る。中古狙いの方も多い
• 築15年以上の低価格中古マンションも根強い人気がある
• 大規模修繕直後は意外に狙い目の販売時期

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