媒介契約のトラブル・こんな不動産業者は気をつけろ

不動産を売却したい場合に不動産業者に依頼をしますが、そんな不動産業者に「この不動産売って」という契約のことを媒介契約と言ったりします。

今回はそんな不動産売却における媒介契約でのトラブルや注意点について紹介していきます。

媒介契約のトラブル・こんな不動産業者は気をつけろ

不動産の媒介契約締結の周辺での注意すべきことはいくつかあります。

契約書が標準約款に則っていない

不動産売却に関する媒介契約書に関しては国土交通省が示した「標準約款」と呼ばれるものがあります。

具体的にはこのようなものになります。

媒介契約は一般・専任・専属専任という３つの契約方式によって更新期間や報告義務など違いがあります。

標準約款ではそのような内容がそれぞれの方式で適法な書類になるように書かれているわけですが…。時々これを勝手に変更して「自社オリジナル」すぎる媒介契約書を使っている場合があります。

例えば、専任媒介契約は3ヶ月以上の期間では契約できないのですが、契約期間「6ヶ月」と書いてある媒介契約書を見たこともあります。

そんなことある？って思われる方もいると思いますが、意外と社内でヤバい改変がされて意味わからない契約書になっている場合もあります。あと太古の昔から変更されていないため現在のルールに合っていなかったり、現在の表現ではなかったりという昔ながらの街の不動産業者さんもいます。

標準約款自体難しい文章が並んでおり、不動産業者から出された媒介契約書とどこか同じでどこか違うのかというのはわかりにくいかもしれませんが、期間などの数字についてはぜひチェックしてみてください。

専任の3ヶ月更新を忘れている

媒介契約でのトラブルに関していうと契約に書かれているような義務が履行されていないということですが、その一つが期間満了しても更新を忘れているというものです。

専任媒介契約の場合は3ヶ月が最長の契約期間となり、3ヶ月を超えると更新しないといけないというルールになっています。そんな契約更新を忘れているという不動産業者もいます。

他社さんに依頼しているんですけど、売れないのでおるすまに依頼したくてというような案件で直近の媒介契約書を見ると1ヶ月前に契約期間が切れていたりというようなパターンです。契約の更新作業がないだけで連絡自体は時々来るし、ずっと売却物件としてネット上にも載っているという状態です。

極論本人たちがそれで良いならそれで良いでしょと思ってしまうような話ですが、媒介契約の満了からの更新は我々不動産業者にとっては基本的には忘れることなく把握しておかないといけない業務になります。

そういうの忘れる営業マンは大体他のことも忘れるよねってことで要注意な不動産業者や営業マンの特徴と言えたりもします。

「囲い込み」「レインズに登録しない」

不動産媒介契約のトラブルというと「囲い込み」や「レインズに登録しない」というようなものがあります。

専任媒介契約はレインズに登録することが義務付けられていますので、こちらも媒介契約の義務違反ということになります。

売れなくて業者変えようとしたら謎の費用請求

不動産売却で依頼をかけたもののなかなか売れないというようなことや、対応が良くない気がするということで、不動産業者を変更したいときもあります。

そんな時にやはり不動産営業マンは契約を切られたくないということで粘ります。普通に

• もうちょっと頑張らせてください。
• 価格が高すぎるので自分たちのせいで売れないわけではないです。
• こういった作戦で新たにどうでしょう。

というような粘りであれば全然ありなのですが、

• それではこれまでスーモに掲載した掲載料を払ってください
• 物件管理費・調査費を払ってください
• 違約金をいくら払ってください

というような本当はしてはいけない類の費用請求をしてくることがあります。基本的には不動産売却は成果報酬という形になっており、特別に売主が求めた広告費や遠方への交通費などを除いては売却が成功していないのに請求はできないことになっています。

途中解約ではない限りは契約更新のタイミングで更新しないというのは、費用請求は特にできないケースが多いです。

媒介契約のトラブル・こんな不動産業者は気をつけろ：まとめ

• 媒介契約書が標準約款からかけ離れている。
• 専任媒介期間が3ヶ月以上
• 3ヶ月経ったのに更新作業をせずにそのまま売却している
• 業務報告をあまりしてこない
• 囲い込みをしてくる・レインズに登録しない。
• 契約を更新しないというと謎の費用請求をしてくる

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