親族間の不動産の売買で住宅ローンが使えるのか？

不動産を売却する場合には親族間で不動産を売買する場合というのもなくはありません。

今回はそんな親族間の売買について、気になる「住宅ローンが使いづらいのかどうか」というような注意点をご紹介していきたいと思います。

親族間売買ってどんな感じ？

親族間売買と言われてもいろんなパターンがあります。親が所有する不動産に関しては、相続していったりするため「わざわざ売買する」というパターンも少ないですが、様々な事情で親族間での売買というようなものはありえます。

どこからどこまでが親族になるの？

民法第725条には親族を「六親等内の血族」、「配偶者」、「三親等内の姻族」と定義しています。ただし不動産売買における親族間売買というお話でいうとこの法律上の親族というようなお話ということでは必ずしもありません。

不動産業界的にいうともっと狭い範囲で言っているケースが多いです。親族ということで取り扱いが変わる範囲内でいうと、「フラット３５の利用条件」であったり、「国税庁が定める控除の利用できない条件」から

• 親子や夫婦なのか（内縁関係なのか）
• 生計を一にしているのか
• 同居しているのか

などという近い親族間で売買が行われる場合、いつもの売買と取り扱いが変わってくるケースがあるので「親族間売買」と言っているということが多いです。

脱税や不正な目的が含まれやすい

こういった親族間の不動産の売買はやはり、脱税や不正な目的で売却が成立する場合も多いという特徴があります。これは当事者が親族ですので、売主買主で打ち合わせをして売買条件を決められるというところに原因があります。

例えば第三者に相場で販売してしまうと高く売れてしまう場合などに親族に安く売ることによって利益を少なくし、納める税金を少なくするということもできます

またどうしてもお金が必要な家族が、放置していると親から子へと相続されるような不動産を、あえて売買することによりそれを購入するという名目で住宅ローンを利用し融資を受け、そのお金を住宅とは別に必要な資金使途で使うということも考えられます。

こういった可能性がありますので、親族間売買には融資の条件であったり、税制上の優遇面の条件が厳しく設定されているケースが多いですので、注意が必要になってきたりします。

親族間売買は住宅ローンが使いづらい

親族間売買の一番の注意点はやはり住宅ローンが使いづらいということです。

住宅ローンが使いづらい理由

住宅ローンが使いづらい理由はやはり先ほど言ったような、住宅ローンの不正利用を警戒しないといけないからです。

住宅ローンは国が国民に生活の基盤となる住宅を取得するために金利を低く設定してお金を融資するローンになっています。金融機関としても住宅として使う目的でお金が使われているのかきちんとチェックして融資をしないと国に怒られてしまうという立場です。

そう言った意味では住宅ローンを利用してお金を借りると言って、そのお金を家族で使われたり、事業に使われたり、ギャンブルに使われたりというのは、金融機関としても責任を取らないといけないことになりかねません

そういう事情もあるので金融機関は親族間売買の住宅ローンについては注意をしてみているわけです。

その他にも適正価格と言えない場合もあるという問題や個人間売買全体のページでも解説しましたが、重要事項説明書などの契約書類が揃わないという場合も多く、住宅ローンの審査の基準に乗らないという理由もあります。

フラット３５やその他の金融機関

親族間売買であってもフラット３５であれば条件をクリアすれば親族間売買の住宅ローンを組むことも可能です。住宅支援機構のHPによると条件は

ということになっています。

夫婦間の売買の場合は使えないということと、買主がその物件に住んでいる場合は使えないということが言えます。

その他の銀行でも楽天銀行や住信SBIネット銀行など親族間売買でも条件によっては住宅ローンは使える場合があります。

基本的にはフラット３５の条件と同じように、買主がその物件に住んでいる場合は厳しいということが言えます。親族の所有の家に住まわせてもらっているけれど、この家を自分名義にして住み続けたいという場合もよくあると思いますが、このような場合はやはり先ほど言ったような「住宅ローンの不正利用」が疑われるケースも出てくるので「使えない」としている金融機関が多いということです。

離婚で共有持分を親族間売買の場合は…

親族間売買で多く考えられるのが、夫婦で共有の家を購入したにも関わらず、離婚してしまった場合、例えば夫が妻の共有持分を買い取るということが考えられます。この時共有で借りていた融資を、新たに夫だけで借りる融資に借り換えるわけですが、こういった場合は普通に住宅ローンが使えます。

金融機関としてもこの場合は「不正利用」という心配はそれほど高くないからです。

ですがこの場合は夫の年収が少なければ借り換えの方の住宅ローンが通らないというケースも多いです。（単独で住宅ローンを組めるなら最初に買うときに単独で買っていたと思うので）

親族間売買のその他の注意点

その他にも親族間の売買の注意点はあります。

みなし贈与として贈与税の対象になるかも…

不動産の親族間売買の場合は、「著しく低い価格」で売買を成立させた場合は、贈与とみなされて贈与税がかかる可能性があります。

親族間売買の場合は不正な目的がなかったとしても、それまでの関係性で相場と離れた金額で不動産売買が成立する場合も少なくありません。例えば1000万円の価値がある不動産を、10万円で売買した場合には990万円贈与があったのと状況はほとんど同じになってしまいますので、それを贈与と捉えて贈与税を課すという考え方です。

どこまで低い価格で取引することをみなし贈与とするのかというのは、決められていませんし、国税庁も判定基準を出していませんが著しく相場から離れた金額で売買するのは注意が必要になります。

路線価や固定資産税評価額で取引してしまう

親族間売買あるあるというような話になってきますが、路線価や固定資産税評価額で売買する価格を決めてしまうということもあります。これは相場というのは一般の方にはわからないものですし、親族間取引は先ほどから解説している通り、当事者双方が納得していればどんな条件でも良いというような流れで成立することも多いため、適正ではない価格も売買価格として成立することがあります。

そう言った価格が不明確な時に参考にしやすいのが、一般に公表されている路線価や固定資産税評価額ということになります。

ですがこういった路線価などの価格は相場とはかけ離れているケースがほとんどです。多くの場合は安すぎる取引価格になり先ほどのみなし贈与となる可能性もあります。

住宅ローン控除が受けられない

親族間売買では住宅ローンを利用できたとしても住宅ローン控除を受けるのは難しくなります。

親族間売買をしているということは、中古住宅を購入するという取引であるケースになると思いますが、国税庁の住宅借入金特別控除に関する項目で

という条件になっています。

親族間取引で著しく取引価格を高くして住宅ローンの借入額を多くすることによって、住宅ローン控除を最大限まで大きくするというような不正が考えられますので、そういったことができなようにするための条件であると考えられます。

その他にも

• 3,000万円特別控除
• 所有期間10年超の軽減税率の特例
• 特定のマイホームを買い替えたときの特例
• 買い替えで譲渡損失が生じたときの損益通算及び繰越控除の特例
• オーバーローン※で譲渡損失が生じたときの損益通算及び繰越控除の特例

といった税制優遇も親子や夫婦などの親族間での売買の場合は適用できないことになっていますので注意が必要です。

まとめ：不動産の親族間売買の注意点

• 親族間売買は住宅ローンの不正利用や脱税などの可能性がある
• 住宅ローンや税制などに条件があるので注意

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