不動産を売却したくて不動産業者に相談すると、「まず査定を」という話になってきます。世の中にたくさんある不動産物件に対して不動産業者はどのようにして価格を決めているのでしょうか。
過去の取引事例を参考に提案しています。
そう。一言で結論から言うと「取引事例」を基準に金額を出しています。そしてイメージ的には不動産業者には価格査定用のシステムがあって、それでジャーンって出てくるようなイメージを持っている方も多いと思います。しかし…実際は…。
今回はそんな不動産業者に不動産売却を依頼したときの査定についてご紹介していきます。
不動産売却査定の仕方
皆さんが普通に持っているような一般的な不動産を売却する場合は、基本的には取引事例を見て売り出し価格を設定します。
実際の不動産査定の仕方
取引事例比較法ではまず、査定する物件とよく似た成約事例を探すところから始まります。
- 土地や建物の広さ
- 最寄駅からの距離やエリア
- 築年数
- 間取りや設備
を基準に似た成約物件を探します。そこから「でもココは間口がこうなってるし…」「前面道路はこっちの方が広いからな…」「綺麗に使っておられるし…」という感じ提案する値段を決めるわけです。
そう意外と感覚的に決めているケースが多いと思います。
物件査定システムは…あんまり信用できない？
大手企業やフランチャイズなどに加盟している企業などでは自社で売却査定金額を出すシステムを導入している不動産業者もあります。
ですが、使っている営業マンに話を聞くと、
「それも参考にしながらやっぱり自分の知見で査定金額を決める」
と全員いいます。これは今の技術では中々完璧な査定システムというのは作れないからでしょう。
一番有名な価格算出システムは公益社団法人・不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」です。不動産営業マンが査定条件を入力すれば自動で査定価格を計算してくれるものですが、比較する物件の範囲などによっては出てくる金額全然違うケースも多々あります。
このように、どのシステムを使っても「え？この物件でこの金額はなくない？」というような結果が出るので、そうなるとそういったシステムも使いながら今までの経験や知識で査定を行った方が良くなる場合が多いようです。
高めの査定を出すのが一般的に
さらに言うと売却査定で本当にこの金額で売れるという金額を予想するモチベーションも不動産業者には特にありません。
不動産売却査定で各不動産業者の査定額がバラバラということはよくあります。それは独自の販売方法で高額に販売できるノウハウを持っているというケースもありますが、実はそんなことでは全くないケースがほとんどです。
その一つの要因に、不動産業者が査定を実際の金額より高めに出すのが一般化しているということです。
不動産売却の査定を依頼された場合に、不動産業者は「売れる金額を当てたい」わけではありません。不動産売却の依頼を受けたい、「媒介契約」まで持っていきたいだけです。
そのためには、安めの金額を出してしまって売却希望者の機嫌を損ねるよりは、他の業者より高い金額を出して売る気にさせた方がいいというわけです。
かといって高すぎる金額を出すとその金額では全く売れないわけですから、のちに信用を失ったり責任を取らないといけなくなります。そのため、他社に負けずに高い金額を出そうという気持ちと、でも後で売れなくなって困るの嫌だなという気持ちで葛藤しながら、査定価格を出しているということです。
査定額はただの予想価格
そういった不動産業者の気持ちもあって、実際の売れる金額より高い金額の査定価格が出ることが多いと思います。ただ真剣に「この金額で販売は無理ですよ。うちは堅い査定を出します」という業者もいます。
こういったちゃんとした査定価格を出す努力をしている業者の出してきた価格すら当然ですが「予想価格」です。基本的には何の根拠もないです。あなたの物件と同じ日時に同じ状態で同じ物件を販売した経験のある人は誰もいないからです。
ブランドバックや車の査定はいわゆる「買取価格」を出しましすが不動産売却で「買取価格」を出してくださいと言うと、査定価格より物凄く低い金額を出されます。
様々な不動産査定方法
不動産の査定方法には大きく分けて３つの査定方法があります。参考のため紹介させていただきます。
取引事例比較法
査定する不動産と条件が似ている物件の成約事例を探し、売買された時期や立地条件の違い、物件の間取りや設備・状況などの個別性などを比較して価格を査定する方法です。
原価法
建物についていまその建物を新築した場合の金額を出し、そこから築年に応じた減価修正を行って価格を求める方法です。
収益還元法
賃貸用不動産などが将来生み出すと期待される収益から価格を割り出す方法です。1年間の収益を利回り（還元利回り）で割る「直接還元法」と、一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法」があります。
まとめ：不動産売却の査定ってどうやってしているの？
- 不動産売却の査定は取引事例比較法
- どの企業もめちゃくちゃ感覚的に決める
- 高めの査定額を出すのが一般的になっている
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