不動産の個人間売買は避けるべき?行う場合の注意点

不動産売却の個人間売買は避けるべき? 売却の基礎知識

不動産を売却するにあたり皆さんが一番嫌いな費用ってなんでしょうか。それは我々不動産業者に支払う仲介手数料でしょう。

おるすま内田
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それくらいの自覚はありますよ。払いたくないだろうなって思っていはいます(笑)ですがその分役に立ちますのでご了承ください。

今回は知り合い同士で不動産を売買したいときに仲介手数料を払いたくないなってことで行われる「個人間売買」について紹介していきたいと思います。

不動産の個人間売買とは?

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まず不動産の個人間売買とはどういったことをするのかというと、基本的には特に変わったことはしません。不動産業者が不動産の取引を仲介する時には、きちんとした法律上後から問題にならないような完璧な書類を作って売り渡しを行いますが、それがちょっと簡易的な書類になるくらいの話です。

法律上も特には問題ありません。自分の所有物を他人に売るというだけの作業ですので

不動産の個人間売買はどうするの?

不動産の個人間売買がどんな風に行われるかというと、売買契約書の雛形みたいなものをネット上から拾ってきてそれに情報を入れて簡易的な売買契約書を作りそれにそれぞれが署名押印したりします。

しかしリンゴを個人間売買するのとは違って不動産の所有権を移転する場合は「登記」というものをしておく必要があります。この登記をできるのは本人もしくは代理で司法書士資格を持つものだけになります。

この登記手続きまで本人でする場合もなくはありません。法務局のHPから書類をダウンロードし印鑑証明書や住民票などの必要書類を集め、書き方などを法務局にダメ出しされながら登記手続きをする人もいます。

ですが売買に関しては不動産業者、登記に関しては司法書士がいないと一般の方には書類作成は難しいのが実情です。
おるすま内田
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私も知り合いから現金で不動産を買う時などは自分で登記手続きをしたりしますが、不動産に慣れた人間でも登記手続きはめちゃくちゃ難しくて法務局さんに迷惑をかけまくりながらやります。

個人間売買のメリット

不動産を個人間売買するときのメリットはやはり仲介手数料がかからないというところです。

仲介手数料は物件価格の3%+6万円と消費税の分だけかかり、2000万円の物件を売却する場合は72.6万円もかかります。結構な金額ですよね。

これを個人間売買にすると1円もかからなくなるのでお互い嬉しいという大きなメリットがあります。

それでも不動産の個人間売買に挑む方はほとんどいません。それには避けるべき理由がたくさんあるからです

住宅ローン・税制上の避けるべき理由

不動産売却の個人間売買は避けるべき?

不動産の個人間売買を制度上の避けるべき理由があります。

住宅ローンが利用できない

まず住宅ローン融資が使えないということです。金融機関が個人間売買についてはさまざまな理由で住宅ローン融資を利用不可にしています。別ページで詳しく解説するのでざっくりとだけ説明すると

  • 重要事項説明書がない
  • 不正取引に住宅ローン融資を使われる危険性
  • 事後トラブルが多いので融資後も問題になる

というような金融機関側の懸念点があるので住宅ローン融資を使えないのが普通です。何千万円ものお金を現金で持っている場合は大丈夫ですが、不動産購入のほとんどが金融機関からの住宅ローン融資を受けることが前提の取引ですので、個人間売買は使える時が少ない取引方法とも言えます。

贈与税がかかる可能性も

基本的に不動産を売買したとしても贈与税はかかりません。しかし親族間などで個人間売買した場合にはみなし贈与という形で贈与税がかかる場合もあります

みなし贈与とは売買であるけれども適正価格よりすごく安い金額で売買している場合は「これって贈与に当たるんじゃ?」ってことで贈与税がかかるということです。

本来は2000万円の物件であっても1000万円で売却されていたら、1000万円分お金をあげたのと同じ効果になるので贈与税を納税しないといけないようにしているというわけです。

個人間売買をしても専門家がいないと、予想外の出費をすることになるかもしれませんので注意が必要です

個人間売買を避けるべき本当の理由

不動産売却の個人間売買は避けるべき?

住宅ローンが使えないとか、書類作ったりするのが面倒とかそういった理由が不動産の個人間売買を避けるべき理由かと言われたらそんなことはありません。

本当の理由は個人間売買は単純に後でめちゃくちゃ揉めるということが言えます。

契約不適合責任などで後に揉める可能性大

不動産売買の契約条項は多岐に渡ります。さらには売買する不動産や地域・契約内容によって決めておかないといけない事項はそれぞれ変わってきます。

その一つ一つ漏らさず打ち合わせし、一般的に取引する場合はこのような形になると双方に説明して話を合わせ、それを後に問題になる余地のない文章で契約書に表現するということを我々不動産業者は行っています。

それが個人間売買で素人の方々できるかというとなかなか難しいものがあります。

特に契約不適合責任に関しては揉める場合が多くなります。契約不適合責任とは不動産にどこか問題があった場合の責任になります。売却後に契約書に記載のない雨漏りやシロアリの害が見つかった場合、どういった対応をとるのか事前に決めていないとトラブルになります。

現在では中古住宅の売却にはホームインスペクションを入れて建物の状態を詳しく把握した上で取引をすることも求めらてきていますので、場合によっては建物診断士の診断をうけ、それを不動産業者などに後々トラブルの起きない内容で契約書に文章化してもらう必要があります。

不動産業者は不動産のトラブル事例を数多く学んできています。一般の方では気づかない取り決めをしっかりしておくべき項目に気づくことができます

人間関係に亀裂が入る可能性

そして何より個人間売買を避けた方がいい理由は揉めた場合人間関係に亀裂が入るということです。

個人間売買をするということは親族であったり元々近い間柄の場合が多いですが、そういった間柄で揉め事があった場合は大変です。近い間柄だからこそ契約書類などはきちんとした内容にしておかなければいけません

竹花さんの動画の切り抜きチャンネルさん

不動産屋が嫌いな理由で、知り合いから不動産を買うときに後から間に入って仲介手数料を取っていったという体験談を話される方もいますが、自分で個人間売買できる自信があればすればいいし、想像ですが、竹花さんは直接取引したかったのに仲介が入ったということは、相手が仲介を入れることを求めたのだと思います。

おるすま内田
おるすま内田

後からそんなことYouTubeで言い出すような知り合いやから相手は専門の不動産屋を挟みたかったんだと思いますよ。

というようなお話で、我々が仲介させていただいた取引の中にも、もう個人間売買で良くない?っていう関係性の取引ほど当事者は不動産業者を入れたきちんとした取引をしたがります。

親子兄弟の揉め事は大体不動産なんで・・・。せめて契約時の書類くらいは専門家に後々トラブルのないものを作ってもらいましょう

まとめ:個人間売買はさけるべき?

  • 個人間売買にすると仲介手数料を払わなくていい
  • 個人間売買は住宅ローンが使えない
  • 単純に事後にめちゃくちゃ揉めるのでやめた方がいい

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この記事を書いた人
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内田 隆一

株式会社おるすま代表取締役
不動産営業歴13年の経験と実績で不動産売却から購入までフルサポート。
奈良生まれにも関わらず、事務所を木津川市に構え、自身も木津川市在住の木津愛溢れる不動産エージェント。
皆さんの不動産売却を全力で応援します!

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