不動産売却を成功させるコツ・誰でも使えるノウハウを紹介

不動産は価格の高い商品です。ですので失敗すると数百万円の損になる場合もあります。

実際はそんなこと気にせず、我々不動産仲介業者に全権委任してくだされば、全て上手く解決する自信はあるのですが、そうは言っても「適当すぎん？」って売主さんもいらっしゃるので、今回はそんなことにならないために不動産売却を成功させる誰でも使えるノウハウを紹介していきたいと思います。

不動産売却・売り出しまでのコツ

まず不動産の実際に販売する前の「査定」や「価格設定」の段階のコツを紹介していきます。

売り急がなくていい日程で売却活動開始

まず何より大事なコツが「売り急がなくていい日程でスタートする」ということです。

時々不動産売却を１ヶ月ほどで完了させないといけない事情がある方が売却希望できたりしますが、１ヶ月で確実に売り切らないといけないというのでは出来ることは限られます。

逆に１年以内に売れればそれで大丈夫ということでしたら、最初の価格を少し高めに出してみることもできます。

そういった売却を完了させなければいけない期間によって不動産売却の売却価格というのは大きく変わってきますので余裕を持った売却計画を用意することが大切です。

複数の不動産会社に査定してもらう

不動産売却をまずスタートさせるには、不動産業者に問い合わせをして価格査定をしてもらうということから始める方が多いでしょう。

価格査定をしてもらうときには複数者に査定をしてもらいましょう。一社に査定をしてもらっても、その不動産業者の提示している価格が比較できないため妥当なものかわかりません。

ここでのポイントの一つが「一括査定サイトを使わない」ことです。不動産一括査定サイトを利用すると不動産業者は「他社も査定している」という意識で価格査定しますので、売却依頼を自社で取ろうと思って高めの価格査定をしようとします。

正確な査定価格を出すという意味では一括査定サイトはおすすめではありません。

不動産会社のチェックをする

問い合わせる不動産会社は事前に多角的にチェックする必要があります。具体的にはこちらのページをご参照ください。

簡単にいうと、実際の販売力を見るために、スーモやホームズなどに物件掲載をどれくらいしているのか確認し、売却募集をお金をかけてどれだけ募集しているのかを見るために、一括査定サイトに参画している不動産業者をリストアップしたするという方法があります。

ここでのポイントはネットによく書かれているような、一般の方にはわかりようのない不動産業者のチェック方法については気にしないということです。営業マンの対応などはよく見ておかないといけないこととして書かれていますが、正直一般の売主さんには判断が難しいと思いますし、感覚で不動産業者の優秀さを判断しようとするのは逆に危険です。

詳しくはこちらの裏話ページで紹介していますのでご参照ください。

媒介契約は専任媒介契約を選ぶ

複数の業者に査定依頼をして価格査定をしてもらって、いよいよ売却依頼をしていくわけですが、この時のポイントは「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」にするということです。

一般媒介契約の方が複数の不動産業者が売却しようと競争していいんじゃないの？って意見もありますが、現場の不動産業者としては全くそんなことはありません。

一般媒介契約をしている物件で本気に売却しようとする企業はあまりありません。他社が販売してしまうかもしれませんので、広告費をたくさんかけて販売活動もできませんし、何よりその会社やその担当者には専任媒介契約を締結している他の物件がありますので、そちらを優先的に販売してしまうことになります。

不動産売却・販売中のコツ

次にいよいよ売却活動を開始した時の不動産売却を成功させるコツを紹介していきます。

内覧の際は事前に掃除を

不動産売却の販売活動を始めて、不動産業者にお問い合わせがあり、いよいよ物件を見にくるという段階になりました。そこでの売却を成功させるコツは「物件をキレイに見せること」です。

これは当たり前の話ですが、物凄く軽視しているように見える売主さんが多いのも事実です。

不動産売却で購入希望者の方が買うのかどうかというようなところは、多くの場合印象で決まってくるのも確かなことで、キレイにしていると売れやすくなります。中古住宅では汚れやホコリひとつ無くというのはなかなか難しいですが、「モノが無い」ということが大切です。

完璧に掃除してというよりかは購入希望者に売主を想像させないような工夫が必要です。

急いでいても買主にはバレないように

見学が終わりお客さんも前向きに考えてくださっているというような段階で、買付申し込みが入ります。場合によっては条件交渉という形で価格を下げて欲しいと言われたりする場合もあります。

基本的には先ほど言ったように、「急ぐような日程になっていないということ」が重要なのですが、正直早く売れたらいいのにということで急いでいる場合は、「急いでいることがバレない」ことが重要になってきます。

急いでいることがわかってしまうと、やはり価格の交渉も金額が大きくなったりする可能性もありますので、出来るだけどっしり構えておく必要があります。

複数の買主を競わせる

ここからは売主が使うようなコツという部分でも無くなってきますが、複数の購入希望者を同時に作るのがいい方法です。

検討はするけどどちらも購入に至らなそうなお客さんが、別々の時期に検討していたら購入申込に至らないにも関わらず、2人同時に検討しているだけで2人とも購入申込にまで至るケースもあるモノです。

こういった部分に関しては、どのように競合させるかというところがポイントになりますが、我々不動産業者がよくする作戦としては

• スタートダッシュで決め切る
• 価格変更の時に全力の広告戦略をぶちかます

というような作戦があります。よくあるのがスタートダッシュで決め切るというもので、やはり売り出しの時にはお客さんが被りやすいというのを利用した売却戦略です。この為には中途半端な状態で売り出さずに売却する準備が完全に整ってからスタートする必要があります。

２個目は価格変更などの時にチラシ・現場・ネット広告強化などを行なって集客を一時期に集めるという方法があります。

まとめ：不動産売却を成功させるコツ

1. 余裕のある日程で売却を始める
2. 価格査定は複数社に依頼する
3. 不動産業者選びは真剣にリサーチする
4. 専任媒介契約を選択する
5. 内覧の際は室内のモノを無くしておく
6. 交渉は急いでいることがバレないように
7. 複数の購入希望者を一度のタイミングに合わせる努力を

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