不動産を相続する場合はどういう流れ？相続税はどれくらい？

不動産を相続する場合には実際にはどんなことをするのでしょうか。

今回はそんな不動産を含めた財産を相続する場合の手続きや費用について紹介していきます。

不動産を相続する場合はどうなるの？

不動産を相続するには、「そこに住み続けたらいいんでしょ？」というような方もいなくはないです。ですが2024年から相続登記の義務化も始まりますし、きちんとした手続きをしないといけません。

相続放棄ならぬ、相続手続き放置は現実にはよく行われていますが、危険な方法でもあります

不動産の相続の流れ

1. 遺言書の有無の確認
2. 相続人の確定
3. 財産の特定と財産目録の作成
4. 遺産分割協議
5. 相続財産の名義変更（相続登記）
6. 相続税の申告と納付

上記のような手順で相続を進めていきます。

遺言書の有無を確認

まず遺言書の有無を確認する必要があります

不動産売却の実務上では、遺言書がある場合は少なく、また一般的な家庭の場合はいきなり５から始まることが多いです。中には家族間での不和が原因で相続で揉めてしまうことも多々あります。相続時にスムーズに遺産分割を行いたい場合は、遺言書の記入、そして生前時に話し合いをしておくことが大切です。

遺言書がなければ遺産分割協議によって遺産をどのような形で分割するか決めていく必要があります。

相続人の確定・相続財産の価格を調べる

遺言書がなければ相続人を確定する必要があります。

人が亡くなった場合の遺産を相続できる親族の範囲は民法できちんと「法定相続人」やその優先順位や法定相続分が決められています。詳しくは国税庁HPをご確認ください。

また相続財産についても確定が必要です。お金については預金残高や借入の残債額などを見ればわかりやすいですが、不動産などの財産がある場合は価値を確定しないといけません。

不動産の価値を確定するには、行政が管理している課税台帳の金額で行ったり、不動産鑑定士による鑑定額によって確定したりと方法を選択することができます。

遺産分割協議を行う

次に遺言書がないわけですから、どのように遺産を分割するかも決めないといけません。

後々そんな分割には同意していないという相続者が出ないように遺産分割協議書にまとめて決まったことは証拠を残しておくのが一般的です。

不動産などの遺産がある場合には

• 現物分割（兄は実家の不動産・弟は車とか）
• 換価分割（不動産を売却して現金を兄と弟で分割）
• 代償分割（兄は実家を相続、その代わりに兄は弟に1,000万払うとか）
• 共有分割（実家を兄と弟、共有名義にするとか）

というような方法が考えられます。

不動産の相続登記

遺産分割協議の後は、不動産の相続登記が必要です。相続登記をすることで、不動産の名義人を被相続人から相続人に変更します。相続不動産を売却するためには、相続登記が必要です。相続登記の時期は、決済（引渡し）前までに行うのが一般的ですが、なるべく早く相続が確定した段階で行う方がよいでしょう。

不動産の相続登記に必要な書類は

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 法定相続人の戸籍謄抄本
• 不動産を相続する人の住民票
• 固定資産税納税通知書等

などが基本になります。その他には遺産分割協議をして相続分を決める場合には、相続人それぞれの印鑑証明書が追加で必要になったりします。

亡くなった方はやはりご高齢の方が多いです。そうなると生まれ育った故郷からは遠く離れたところに住んでおられる確率も高くなります。実務では本籍地が遠方の場合に取り寄せに時間がかかり手続きがそこで止まるケースもありますので、早めに準備しておくことが大切です。

なお、一般的に相続登記は司法書士に依頼し任せることが多く、相続人自ら対応することは稀です。簡単な手続きではないため、登記の専門家である司法書士に依頼することをお勧めします。

不動産を相続した場合の相続税は費用は？

不動産を相続した場合には当然相続税がかかってきます。もちろん相続税の基礎控除額というものがありますので、価値のそれほど高くない不動産を相続しても相続税を払う必要がない場合もあります。

相続税の他には不動産の名義を変更するときに登録免許税や司法書士などの登記費用がかかってきます。

相続税の計算方法

相続税の計算は複雑な計算方法となります。

相続税の計算方法は、各人の課税価格の合計額からその遺産にかかる基礎控除額を控除した金額を、法定相続分に応じて計算された各取得金額につき、超過累進税率を適用して行います。各人が納付すべき相続税額の計算方法は、相続税額の総額を按分し、その金額から税金控除額を差引いた金額となります。

上記の内容は、次のようにして計算することになります。

　①相続財産－非課税財産＝遺産総額

　②遺産総額－（債務＋葬式費用）＋生前贈与加算＝課税価格

　③ 課税総額－基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）＝課税遺産総額

　④ 法定相続人の法定相続分×税率＝各人の相続税額（各人の相続税額の合計が相続税の総額(A)）

　⑤ (A)×各人の課税価格／課税価格の合計額＝各人の取得財産に応じた相続税額

③のとおり、基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）という大きな控除があります。

例えば、法定相続人が3名の場合、3000万円＋600万円×3人＝4800万円となり、相続財産が4800万以下であれば課税されないということになります。

不動産の相続の場合、不動産評価額が3000万円を超えることは地方ではあまり見受けられません。一方で、地価の高騰が続く東京や大阪などの都心部の土地やマンションを相続した場合は注意が必要です。

ほとんどの人に相続が発生する可能性があります。しかるべき時に備えて、相続の可能性がある不動産の価値を調べておくことが大切です。

相続不動産の評価方法

相続不動産（土地）の評価方法は主に２つあります。

・土地の評価方法①　路線価方式

路線価とは、土地が面する道路ごとに設定された土地の価格で、国税庁の路線価図・評価倍率表で調べることが可能です。この路線価を基準に評価額を算出する方法を路線価方式といいます。路線価は、1平方メートルあたりの価格が千円単位で表記されており、「200A」と記載されていれば、1平方メートルの価格は20万円です。これに、面積や道路からの奥行きによって価格を補正する奥行価格補正率などを掛けることで、その土地の評価額が決まります。

・土地の評価方法②　倍率方式

倍率方式は、路線価が設定されていない土地の評価額を算出する方法です。固定資産税評価額を基準に、その土地に設定された倍率を掛けて評価額を算出します。倍率も、国税庁の路線価図・評価倍率表で調べられます。

・家屋の評価方法

家屋は、固定資産税評価額がそのまま相続時の不動産評価額になります。固定資産税評価額は、毎年送られてくる納税通知書に記載されていますが、手元に納税通知書がない場合は市区町村役場の窓口で確認しましょう。

評価額で注意すべきことは、実際に相続した不動産を売却する際は、路線価や固定資産税評価額を基準にすることは稀で、ほとんどは実勢相場（実際の取引相場）を基準に売却されるということです。実勢相場と路線価などの公的な指標は大きな乖離があります。これらの評価方法はあくまで相続税を計算ための指標であることに注意しましょう。

そういった意味では生前に売却して現金化してしまうと不動産を相続する場合と比べて相続税が高くなる場合があります。それに対して現金化しておくと生前に贈与する場合の贈与税を払わなくていい措置というのもいくつかあります。

不動産の相続登記時にかかる登録免許税

登記するために必要な税金です。所有権移転登記や相続登記をする際に必要です。

相続登記での登録免許税額は、固定資産税評価額の下3桁を切り捨て、それに税率の0.4％を掛けて算出した金額です。算出した金額の下2桁は切り捨てます。

ちなみにこれは相続の時の税率で、生前に不動産を贈与するときは2%で計算することになります

相続登記時にかかる司法書士費用

不動産の相続登記を司法書士に依頼した場合は、登録免許税以外に司法書士への報酬もあります。特に戸籍謄本の取得や相続人への確認で遠方に出張が必要な場合はその分報酬も高くなります。

司法書士によっても報酬額は変わってきますが10万円くらいの費用を見ておいてもいいでしょう。

まとめ：不動産を相続する場合の流れは？費用は？

• 遺言書の有無を含めてどう分割するかで問題になりがち
• 不動産の価値はどのように評価する？
• 相続税がかかるのかどうか簡単にでも計算しておくべき

不動産を売却した方がいい場合も売却しないで相続開始の時に全て処理した方がいい場合もあります。

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