事故物件を売却するにはどうすれば良い？解体する？

事故物件を所有されている方にとってはどのようにこの不動産を売却すれば良いのかというのは悩みどころだと思います。

現役の不動産業者として事故物件を売却するときの心構えをご紹介していきたいと思います。

事故物件を売却する心構え

事故物件を売却するときに注意すべき点とは何でしょう。他の一般的な物件と比較すると違いとしては、心理的瑕疵の告知義務があるということです。つまりは「事故物件ですよ」と伝えないと売ってはいけないということです。

相場より値段を下げるのは避けられない

事故物件の不動産売却でまず第一に考えておかないといけないことは「相場より安く売却しないといけない」ということです。

当然のことですが、そういった事情のない物件とある物件では、ある物件の方が安くなります。事件や事故の程度にもよりますが、基本的には気にされる方がほとんどですので、相場で販売することは不可能と考えるべきです。

人気のエリアでそれほどでもない事件・事故の場合は相場通りの金額で購入希望者が現れるケースもありますが、スーモやホームズなどのポータルサイトで似たエリアの似た条件の物件を探してみて、それよりは安くなるのかもなというイメージを持ちましょう。

普通の不動産売却と基本的には同じと

しかし「こんな物件は売れない」とか「こんな物件は二束三文にしかならない」という感覚になりすぎるのも問題があります。

事故物件を売却する上での二つめの大事なことは、心理的瑕疵を告知しないといけない以外は普通の不動産売却と同じであるということです。

例えば前面道路が狭い物件に関しては、運転技量に自信のある人の中でしか購入を検討してもらえません。ですのでその分売却できる価格も下がります。

それと同じで事故物件というのは、事件事故にそれほど忌避感のない人の中でしか購入を検討してもらえません。その分売却価格が下がるわけですが、逆にいうと前面道路が狭いというものと同じような「ただの物件の欠点」であるとも言えます。

購入する人の感覚で売却できる金額は変わってくるので、二束三文でしか売れないと諦めたり、急ぐ理由も特にないのに買取業者に買い取ってもらったりというのは、結局損をする可能性を高めてしまいます。

事故物件所有者の方の特徴としては諦めすぎている部分があります。そういった諦めは買主や買取業社に足元を見られてしまう可能性もあるので、そういったところは注意が必要です。

事故物件を売却する具体的な方法

それではどのようにして事故物件を売却した方がいいのでしょうか。

広告段階から告知して普通に販売する

事故物件を売却するときにどうするべきかというお話で言うと、普通に一般的な物件と同じような販売方法を取るのがおすすめです。

今はネット広告が主流ですが、スーモやホームズ・アットホームといった不動産ポータルサイトに掲載しお問い合わせを待ったり、現地や周辺での販売活動もしていきます。

販売戦略に関しては販売を完了したい期間は普通の物件より長めに確保するのがいいでしょう。売り出し価格の決め方の解説ページで不動産売却における販売期間と販売価格の戦略の立て方をご紹介させてもらいましたが、事故物件販売となると事件・事故の程度やそれを聞いたときの購入検討者の感受性による部分もあるので、長期間様子を見ながら値段を変更していく必要があります。

そういった販売活動でなかなか売れない場合に買取について考えてみるといいかもしれません。

解体して更地にして販売する

事故物件を売却する場合には建物を取り壊して売却する場合もあります。人によっては、取り壊しをすれば事故物件であることを告知しなくて良くなると考えている方もいます。

しかし事故物件を解体して更地にしても告知義務は変わりません。なぜなら建物を壊しても土地も不動産売却ですので、土地に対して告知義務があるからです。

さらには解体した土地に新しく建物を建設したとしても、告知義務はあります。新築物件の取引などでも土地に関しての心理的瑕疵の告知のある取引はあります。

ですので解体して更地にして販売するというのはあまり意味のあることではありません。建物を使いたい人がいるかもしれませんので、そういった方が来られた場合には解体してしまっていると検討から外れてしまいます。

事故物件買取専門業者に売却する

普通の不動産の売却と同じように販売し、様子を見ながら価格を下げていくと言うのが「高く」事故物件を売却する基本的な作戦ではありますが、事件事故などは心情的にネガティブな思い出の場合もあると思います。いち早くこの物件も処理してしまいたいという「早さ」を求める場合は、事故物件専門の買取業者に依頼し買取してもらう方法があります。

しかしやはり業者買取というのは買取価格はかなり低くなるものです。事故物件専門買取業者は特に安いものになりがちです。

おすすめの方法は事故物件専門買取業者もたくさんありますし、一般の不動産業者でも買取が可能なところはたくさんあるので、複数の業者に買取価格を出してもらうことです。

• こんな物件二束三文にしかならないだろう
• 早く処理してしまいたいから

というような要素で１社にしか買取価格を出してもらわない所有者が多いのも事故物件売却の特徴です。いろいろあった後という場合も多いですが、諦めの気持ちで適当に不動産売却をすると何百万と損をしてしまうので、少しだけ注意してみてください。

まとめ：事故物件売却の心構え・方法

• ①事故物件は相場より安くしか売れないことを覚悟する
• ②それでも諦めすぎて買取業社に安く買い叩かれるのは避けて
• 事故物件であろうと普通の不動産売却と大きくは変わりません

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