不動産査定の高すぎる査定額は信じても良いの？不動産屋の裏話

不動産を売却しようとするときに、不動産業者に自分の物件がどれくらいの価格で売れるのか査定してもらうのが普通です。そんな中で、この不動産の価格査定は「高め」にでるのが当たり前というレベルに、「そんな金額では売れないでしょ」って査定金額が出ます。

今回はそんな不動産査定における「高すぎる査定価格問題」というところについて紹介していきたいと思います。

不動産査定で高すぎる金額が出る

不動産を売却しようとして無料査定してもらったら思いの外高い査定金額が出たという経験をされた方も多いと思います。この原因は単に「媒介契約を取るために高い査定金額を出している」だけです。

契約を取るための高めの査定額

不動産業者は物件の査定を一般の方に依頼された場合に、その物件がいくらで売れるのか当てたい訳ではありません。その物件を売却する依頼を受けたい、つまりは媒介契約を締結したいだけです。

そうなってくると、あまりに安い査定価格を提示してしまい、売却希望者の機嫌を損ねたり、売却希望者に売却自体を諦められたり、他の高く売れますよって言っている業者に取られたりするよりかは、「売れないかもしれないけど高めの金額」を提示する気持ちにどうしてもなります。

このように査定とはいうものの、査定している不動産業者本人は「媒介契約をとる」という違う思惑で査定業務をしてしまっているので高すぎる査定価格が登場するということです。

簡易査定になるほど高めの査定額になる

また高めの査定価格を提示するお話で言うと、現地でお会いしての査定になれば少なくなりますが、机上査定やネットでの簡易査定など、査定の方法が簡易的になればなるほど「高すぎ査定額」が出やすくなります。

簡易査定などを実施しているサイトは、ページを見ている人に無料一括査定のボタンを押させることにより、その人の連絡先や名前や住所などの個人情報を不動産業者に売るというビジネスになっています。ですので高い金額を出して「こんな金額で売れるなら不動産業者に話を聞いてみよう」と言う気持ちにさせないといけません。

実際に不動産業者に電話などで査定をしてもらう査定であっても、不動産営業マンはまずそのお客さんに会わないといけません。そうなると高めの価格査定を行ない「詳細な査定はやはりお会いして現地を見せてもらわないと…」という話に繋げる必要があります。

このように現地まで来て会っていない状態になればなるほど、「高すぎ査定価格」が登場しやすくなります。

高すぎ査定額のデメリット

高すぎる査定価格のデメリットは何より、「時間の無駄」です。

正直言って我々不動産業者ですら、高すぎる価格でスーモやホームズやアットホームなどポータルサイトに載せて販売活動をすることについては時間とお金の無駄だと感じます。

不動産は日本にいるほとんど全員にとって不要でも、1人にハマれば売却が成功します。その1人がそういった高めの価格設定をしてしまっているときに家を探していて、あなたの物件が高すぎる価格設定をしていることにより、他の物件を購入し終わってしまった場合、あなたの不動産売却にとっては大きなダメージになってしまいます。

高すぎる査定額の対処法と現実

時々不動産業者が書いていないようなHPに「高すぎる査定価格に対しては根拠を求めよう」という事が書いていますが、一般の皆さんが不動産業者に査定価格の根拠を聞いて「根拠がない」とか「根拠が十分ある」とかの判断は普通できないと思います。対処法としては現実的ではありません。

とか高い査定の根拠らしいこと言われたら信じる人も多いと思います。

高すぎる査定に対しては、不動産屋に問い合わせる前に自分でできるところまで調べてみる作業や

複数の不動産業者に査定依頼をしてみて、価格や話している内容を比べてみるしかありません。飛び抜けて違う価格を提示している場合は根拠の如何にかかわらず警戒が必要です。

高すぎ査定その後の不動産屋の作戦

そんな不動産屋の高すぎ査定ですが、普通に考えて「言った金額で売れないんだから不動産業者に得はないんじゃないの？」と思う方も多いと思います。

ここからは高すぎる査定をした後に不動産屋はどのようにして話を進めていく気なのかという「その後の作戦」について話していきたいと思います。

売れずに途中で値下げを提案

不動産売却における不動産業者の高すぎる査定価格での基本的な作戦は「値こなし」と呼ばれる、「売れないので値段を下げる気持ちにさせる作戦です。

高い金額であっても一度売却を依頼されてしまえば、そこで人間関係を作る事ができます。そういった人間関係ができた状態で、３ヶ月頑張ったんですが中々売れませんので、いくらくらいに値下げしましょう、ということで相場価格くらいの金額に変更することを交渉するという事です。

とりあえず購入希望者を探し価格交渉で解決する作戦

高い価格でもとりあえず売却の依頼をしてもらうというのは、それだけでも不動産業者にとってはマイナスではありません。金額が高かったとしても、そのエリアやマンションでどうしても探しているという方もいるかもしれません。

そういった方を集客するには多少金額が高くても、スーモやホームズといったポータルサイトに物件情報を公開することで効果があります。

また問題は金額だけというような場合は、価格交渉を入れた購入の申し込みをしてもらい、値下げしてもらうという作戦もあります。

売れずに安い値段で買取を提案

その他には中々売れないですね、ということで自社や買取業者に買取で処理するということを目的にしている場合もあります。

高すぎる価格設定ではどんな物件でも基本的には売れません。そうなると売主さんの気持ちからすると「売れないのかも」というような気持ちになります。そこでかなり安い金額になりますが、この金額でなら買取できますというような話を持ちかけて処理する作戦もあります。

買取に繋げるための売れない期間づくりのために高い価格設定はむしろ好都合ということです。

自社で買い取る場合は再販売してその売れた時の差額で儲けることになります。その他にも他の買取専門業者に買取をしてもらい、その取引で仲介手数料を儲けにする。さらにはその買取業者が再販売するときの仲介もさせてもらう約束にしておいて、その物件を他に買う人を見つけてそこでももう一度仲介手数料を儲ける。というような作戦の場合も多いです。

時には顧客の破綻待ち

高い査定価格というのは、ここまで解説したように

• なかなか売れないと思わせる「値こなし」
• そう思わせるための時間稼ぎ

の要素があります。特にタイムリミットのあるお客さんには物凄く効果を発揮するので注意が必要です。

例えば借入の状況などでこの期間までに販売しないといけないなどという期限がある場合は、高すぎ査定を出して、「売れたらこんなにお金戻ってくるかもしれない」と思わせて売却を依頼させるとともに、タイムリミットが近づくと安い価格での売却に応じざるを得なくなるという、ある種「お客さんの破綻待ち」のような作戦の場合もあります。

まとめ：不動産査定の高すぎる査定額は信じていい？

• 平均的に「高い査定額」が出てくる実情
• 高すぎる査定額を出す不動産業者は注意が必要
• 売却の依頼を受けるための査定価格
• 受けた後は値段を下げてもらう交渉が待っているだけ

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