リースバックは危険？不動産売却しても住み続けるという選択肢。

不動産売却の一つの方法として「リースバック」という方法をご存知でしょうか。

今回はそんなリースバックという売却方法とよく言われる「リースバックは避けるべき」という話について解説していきたいと思います。

リースバックは危険？不動産売却しても住み続けられる

不動産売却をするとき普通はその物件を手放すわけですから、売却後はその不動産には住むことはできません。他の誰かが使ったりするわけです。

ですが不動産を売却してお金が必要。でもそこに住み続けたいという方のために作られた方法が「リースバック」というものになります。

リースバックとはどんな不動産売却？

リースバックの仕組みは

• 第三者が持ち主から不動産を購入します
• 売買契約と同時に元の持ち主が住み続ける賃貸借契約をします。
• 元の持ち主は引越しの必要なくそのままの生活を続けます。
• 毎月の家賃の支払いがあります。

というような感じです。

不動産の名義は自分ではなくなりますが、その家に住み続けることができ、売ったのでまとまった現金は手に入るものの、家賃の支払いが発生するというような形になります。

リースバックのメリット

リースバックのメリットとしては

• まとまった現金が手に入る。
• 引越しの必要がない。
• 固定資産税などの税負担はなくなる。
• 火災保険や地震保険の負担がなくなる。
• 家の修繕の負担がなくなる。
• 災害や経済状況による価値の低下リスクがなくなる。

というようなことが挙げられます。まとまったお金が必要ですが、引っ越しなどの手間は避けたいというような人にはメリットが大きいです。

特に最近は高齢化社会ですので、ご高齢の方には現実的に引越しは難しかったり、高齢を理由に賃貸借契約を断られたりする場合もありますので、売ってもそこにそのまま住み続けられるのは大きなメリットです。

リースバックのデメリット

逆にリースバックのデメリットは

• 買取価格が大幅に安くなる
• 自分の所有物でなくなり家賃支払いが増える
• リフォームや建て替えなどはできなくなる
• ずっと住み続けられるとは限らない

というものになります。

リースバックは避けた方がいい

こういったリースバックという不動産の売却方法ですが、リースバックは避けた方がいいという意見も多くあります。

どんな理由でリースバックは避けた方がいいのか解説していきます。

安値買取で全てのメリットを吹き飛ばす

リースバックは売っても住み続けられるというメリットがありますが、そういった全てのメリットを帳消しにするほど「安値買取」なのが普通です。

一般的に不動産を高く売りたいのであれば、その家を使いたい一般の人に売るべきです。逆にいうと業者買取は基本的には安く買い取られてしまいます。その中でもリースバックは普通の業者買取以上に安く買い取られることになります。

なぜなら普通の業者買取は、買った不動産を綺麗にリフォームするなどして他の人に「直ぐに」転売することにより、買い取った業者も「直ぐに」資金を回収できます。

それに対してリースバックは元の持ち主が住み続けますので直ぐに買った資金の回収はできず、買い取った業者にとっては家賃収入で少しずつ回収していくという形になります。

やはり資金の回収に時間がかかるとなれば、その資金で回収までの間にできるビジネスができなくなっているということも言えるので、買い取る側からするとリースバックで買い取る値段は「普通に買い取る値段より安く」設定せざるを得ないわけです。

業者や状況にもよりますが、１０００万円で売れるものを普通の業者買取にすると６００万円とかになりますが、リースバックの場合は４００万円とかになっているくらいをイメージしてもらえればいいかと思います。

リースバックに適した人は「本当にいる？」

リースバックに適した人は、「現金が必要で、そこの家に住み続けたい人」ということになってはいますが、「そんなに損してまで、その家に住み続けたい人」がいるかどうかは少し疑問です。

よくご高齢の方は引っ越しが困難でというような話も聞きますし、ご高齢の方が何かの事情でまとまったお金が必要という場合もあると思います。ですが

のであれば、

の方が絶対必要な現金は多く残ります。引越しを手伝ってくれた子に１００万円渡してもまだまだ後者の方が得になります。

引っ越しが大変。この家に愛着がある。ということで何百万と損してもいい人である必要があるわけですが、家を売るほどお金に困ってないといもいけないわけです。

何百万損してもいいからこの家に住みたいと自分のわがままを通せるほどの金銭的「余裕」と、家を売るほどの金銭的「困窮」を合わせ持つ人があまりいない気がします。

リースバックのトラブル事例

そのほかにリースバックを避けた方がいいという話で出てくるのはリースバックのトラブル事例です。

• 相場から考えて買取価格が安すぎ・家賃が高すぎ
• 勝手に別の人に売却される。
• 家賃を値上げされる。
• 買い戻しを求めたが条件が合わない。
• 追い出された。
• 修繕の負担割合が曖昧になりがち。

というものがあります。リースバックはあくまで賃貸で住み続けれらるだけで、所有権は他人に移りますので、新たな所有者の意向に影響されます。家賃の設定や退去を求められるなどもそうですし、買い戻しを求めても価格などの条件は合わない場合がほとんどです。

これはなぜかというと、そもそも凄い安い値段で買い取られているというのもありますが、買い戻す元持ち主からすると「その物件を買いたい」のであり他の物件などは考慮に入りません。ですので買い戻し価格は相場など関係なくある意味「足元を見られた相手の言い値」で再購入するしか仕方ない状況になりがちです。

こういったトラブルがあるのでリースバックは避けるべきという人も多いわけです。

高齢者狙いのビジネスの気持ち悪さ

確かにリースバックというのは現金はいるがそこに住み続けないといけないという方には必要な不動産売却方法です。

何百万も損してまでその家に住みたいという自分のわがままを通すことができる金銭的余裕と、家を売ってまで現金を作らないといけない金銭的困窮を併せ持つ人はいないことはないと思いますので、そういった人には必要で「リースバックは絶対に避けるべき」ということは言えません。

ですが現状のリースバックはほとんど高齢者が利用しており、後者の金銭的困窮はありますが、前者の何百万と損していることやそんなに困窮しているなら他の最善の方法があると知らずにリースバックを利用している人が多いように感じます。

不動産売却の一つの方法としてのリースバックは「そういう方法もある」という程度の話ですが、現状のリースバックの利用状況を見ると

に見えてしまいます。

リースバックを利用する場合は、

• 子供など親族に相談する。
• リースバック業者３社の相見積もりする。

の最低ここまではしてから契約することにしましょう。

リースバックは危険？不動産売却しても住み続ける：まとめ

• リースバックは不動産売却後も家賃を払って住み続けることができる
• 売却価格がすごく安くなり金銭的には損することが多い
• リースバックは避けろという意見も多い
• 判断の鈍った高齢者から家を騙し取る手法という意見もある

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