不動産売却は買取と仲介どっちが良いの？の質問の本当のところ

不動産を売却して現金化したい場合に大きく分けると販売仲介と業者買取に分けられます。これって結局どっちがいいの？という疑問があります。

実際のところどうなのかというような、現役不動産業者が思う買取と仲介、売主さんはどっちを選ぶべきなのかという裏話を紹介していきます。

買取と仲介どちらを選ぶべきなのか

買取は不動産業者に直接買い取ってもらうこと、相手が不動産業者なのでスピーディに処理できる反面売却価格は安くなってしまいます。

逆に販売仲介はスーモなどに載せて一般の方から購入希望者を募る販売です。購入者を探すところから始めるので時間がかかる可能性がありますが、売却価格は買取より高くなります。

結論：まず販売仲介で売ってみるべき

結論としては現役不動産業者をしている立場で言うと、一度仲介販売で売ってみるべきというところがあります。

不動産売却に関してはやはり売れる価格が一番大きな要素になると思います。買取と仲介の違いのページでも説明したように仲介は相場で売れる確率が高いにも関わらず、買取は相場の7割前後の売却価格を覚悟する必要があります。

それは当然買い取った不動産業者がそれをもう一度一般の方向けに売却して、さらには利益を得るということが必要だからです。

例えば3000万が相場の不動産を2100万やで売却して900万損するのはちょっと勿体無いですし、買取業者に頑張ってもらって2500万で買い取ってもらっても500万損していると思うとあまり納得もいかないと思います。

であればその可能性が少しでもあったら大損になるので、まずは一度販売仲介で売ってみてどうなるのかというところを確かめてみるべきです。

販売仲介を依頼してスーモなどに出してみて反応をみてみるというのは最後買取になったとしても損になりません。「あの値段で出しても反応がなかった。この買取価格で納得しておくか」というような判断基準ができるため、安すぎる価格で買い取られることも少なくなります。

買取が早いは正解。しかし仲介が遅いということはない

よく不動産売却の買取と仲介の違いを説明する場合に下のような表を作ります。下の表はうちのHPに書かれている内容です。

	不動産買取	不動産仲介
買主	不動産業者	一般の方から募集
売却期間	比較的短期間	売れなければ長期化も
売却の価格	相場の7割くらい	相場価格
仲介手数料	かからない	かかる
内覧	不要の場合も	必要

買取と仲介の期間については、「買取が早い」というのは間違いではありません。不動産仲介業者としてもありがたい思いになるくらい早く処理できます。

ですが「販売仲介が遅い」というのは正確ではありません。販売価格によっては長期化する可能性があるというのが正確な表現です。

１年も売れ残って大変な思いするのは大変でしょ？だから買取はどうですか？というようなことも言いますが、１年も売れ残っている物件はほぼ販売価格が高すぎるという原因があります。相場価格で販売に出すことができれば、高い確率で３ヶ月以内に売れますし、出してすぐに購入希望者が現れるような「買取と同じスピード」で話が進むこともあります。

先ほどの例でいくと3000万円くらいで売れる物件なら、2100万円ですぐ買取してもらうより、2800万円で市場に出してみてすぐお客さんがつく方が売主さんも嬉しいと思います。

すぐ買取できるなら嬉しい不動産業者

しかし不動産業者によっては「買取をしたい」がために販売仲介を勧めないという場合も正直にいうとあります。なぜ買取したいのか、販売仲介をさせたくないのか、裏話を紹介していきます。

仲介手数料よりも利益が取れる

不動産業者が買取をしたくて販売仲介を勧めないパターンの多くが、仲介手数料よりも買い取った後に再販売しての売却益の方が多くとれるからというような場合です。

先ほどの例で3000万円で売れる物件の場合は、売れたら片手取引でも100万、両手取引が成立しても200万円仲介手数料が入ってきます。

ですが例えば2100万円で買取、400万円でフルリノベーションして3300万円で販売すると700万円の売却益を手にすることができます。

これはあくまで例ですが、このような計算で買取をした方が得である場合には、販売仲介をせずに買取の方が楽で早くて良いということアピールし買取に話を持っていきたがるというところはあります。

一回仲介で出されるのはデメリットしかない

さらに言うとこのような不動産業者側が買取をしたい場合は、一度スーモやホームズなどのネット上に購入希望者を募集する広告を掲載すること自体がデメリットしかないため、一度試しに販売仲介してみましょう！という方法を勧めてくることはありません。

先ほどの例でいうと買い取った後で3300万円で販売するつもりでいるので、先に一度2800万円で販売されてしまうと、リフォームは入れるとはいえ後で販売するときの価格が高く感じる可能性があります。

不動産買取業者が儲けることがきるのは、リフォーム工事を安くできて不動産に価値をプラスできることが大きな要因です。ですがもう一つは「綺麗な不動産は綺麗にする費用を考えても、それよりも高く売れる」という価格がはっきりとわからない不動産ならではの要因を利用しています

そういった意味では先に売主に市場に値段を出されてしまって「それが基準になってしまう」というのは後の販売で大きな損失になります。

真剣にそのエリアで探しておられるお客様ほどチェックしていますので、再販売の時にお客様になってくれる確率が高い方ほど「一度試しに売ってみた」時の価格を知っている場合が多いです。

グループ会社の仲介手数料も確定する仕組みも

その他にはグループ会社と２社連携して買取再販売業をしている場合などは、グループ会社の仲介収入が確実なものになるという利点もあります。

先ほどの例でいうと3000万円の物件を2100万円で買取、600万円で改良したあと、3300万円で販売して、その再販売の時にグループの別会社が販売を担当してそこで仲介手数料100万円ほどを取るという作戦です。

普通に不動産売却の依頼を受けて販売するとすると、もし売れなかった、もしくは他社に売られてしまったという場合には１円の利益もありません。

ですが一度買取をしてしまって自分が売主になれば、どこに販売を依頼しようと自分の勝手です。グループ会社でもう一社宅建業者を所有している場合などはその会社と専属専任媒介契約を締結して、売れた時にそこで仲介手数料が貰えることを確定させることができます。

まとめ：不動産売却は買取と仲介どっちがいいの？

• 仲介販売は一度試してみるべき
• 適正価格で出せば仲介も早く不動産を処理できる
• 買取には大きな不動産業者側のメリットがあるので買取を勧めがち

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