このマンションを価格を下げる以外で「早く」売る方法ってありますか?

マンション売却を値下げ以外で マンション売却のコツ

マンション売却でなかなか売れないという状況になった時に、早く売りたいでも価格は下げたくないという方も多いと思います。

おるすま内田
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価格を下げる以外で何か方法ありますか?というように聞かれることも多いです。

今回はそんなマンション売却で価格を下げる以外の早く売る方法というのを紹介していきます。

逆にいうとこういった考え方で無理そうなら価格を変えるしか方法がないということも言えます。

マンションを価格を下げる以外で「早く」売る方法

YouTubeおるすま不動産売却チャンネル「マンションを早く売りたい」

結論から言うと、マンション売却で早く売る考え方は「次そのマンションで売れる部屋を自分の部屋にする」ということになります

価格が適正でもそのマンションの部屋を1人も買う人がいない月には売れることはありません。

まず調べることは成約件数

マンションの不動産売却が難航しているときに価格を下げることで以外で早く売る方法はないか考えるときに調べないといけないのはそのマンションの成約件数です。

相場や価格が適正かというようなところを考えると成約価格にとらわれがちになりますが、年間の成約件数も重要です。月に一部屋売れているのか、半年に一部屋しか売れないのかでは全然話が違ってしまいます。

おるすま内田
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都会でマンション需要が高くマンションが多いところは周辺のマンションも合わせて成約件数を調べないといけません。

それなりに成約実績がある場合は、次から次に売り物件が登場し売れているというマンションになります。そのようなマンションの方が適正価格でないと販売が成功しない傾向にあります。

逆に毎月毎月売れるようなマンションではないような場合の方が価格を下げなくても売却できる傾向がありますし、逆にいうと価格を下げる必要性がなかったりします。

単に人気のマンションではないから売れないだけなのに価格を下げてしまうというのは避けたいものです。

次に売れるのを自分の部屋にしたい

そして早くマンション売却を成功させたい場合には、そのマンションで次に売れる物件を自分の部屋にしたいということになります。そのマンションで販売されている他の部屋と比較されていることを考えてみてください。

マンション売却は一戸建ての不動産売却と違って、同一マンションの別の部屋という条件の似た物件がたくさんある、そして出ていなくても将来的に出てくる可能性のある不動産売却になります。一戸建ての場合同じ区画にあるというような共通点はあっても、間取りや日当たりや構造や土地の広さが違うなど「別物件」と見てもらえる要素が大きいですが、マンションはほぼほぼ条件が一緒になります。

そんな同じような商品が並んでいる中、次は自分の部屋が売れないといけないということは他の部屋と比較になっていることを意識しないといけません。

おるすま内田
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必要であれば同一マンションで他の部屋で売り出されているものを見学に行ってみましょう。

価格が1番安いに越したことはありませんが、そのマンションでどこかの部屋を買おうと思うひとの気持ちになってみるとわかりますが、見れる物件は全部見てから買う部屋を決めたいという部分はあります。

価格が1番安くなくても1番に問い合わせをされる確率が減っているだけで見られる確率が減っているわけではありません

私なら…自分の部屋を買うのか、ライバル物件の部屋を買うのか検討してみてください。

ライバル物件とどのようなところを比較する?

そんな感じでマンションの不動産売却では同じマンションの違う部屋との比較が重要になってきますが、「私ならこっちの部屋を買うわ」って考えるときどんな要素でそう思ったのかも重要になります。

  • 部屋を綺麗に使っているかどうか?
  • 階数・窓からの景色?
  • 間取りタイプや広さ?
  • それらを含めてやはり最終は価格?

というようなところもあると思います。

おるすま内田
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最終「価格」が出てくる話ですが。

「次に売れる部屋を自分の部屋に」というところにこだわるのであれば、価格も含めた全体的な要素で勝ちたいところです。ですが、一つでも勝っているところがあるのであればそれでいいという考え方もできます。

価格は高めに設定しているけれど、この中では1番高層階になっているとか、間取りが1番いいタイプとか、角部屋とか、方角がいいとかそういった1番いいところが一つでもあれば価格を下げずに売れる可能性は残っています。

次売れる部屋にできなくても、その要素を重視する人を待っていれば価格を下げなくても売れるのではないかという作戦です。

いろいろな不動産業者に案内させる工夫

このように次にそのマンションで売れる部屋を自分の部屋にしたいという風に考えたときに重要になるのはライバル物件に勝っているところがあるのかというところと、もう一つ売却依頼したその不動産業者だけでなくいろいろな不動産業者がその物件を案内してもらえるような状態になっているかも重要です。

おるすま内田
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売却依頼した不動産業者に囲い込みされているというような話は論外です。

囲い込みはされていないとしても、居住中か空き家かというところでも大きく変わります

居住中の物件を見学に行くというのは購入検討者からしても心理的ハードルが高いです。(もちろんう売主も嫌でしょうし)

さらには我々不動産業者からしても、居住中物件というのは案内するのが面倒な場合が多いです。空き家であれば買主の日程調整だけで見学日を決めることができますが、居住中だと売主の日程と買主の日程の合うタイミングを調整しないといけなくなります。

さらにはそれが他社の物件であれば、買主の日程を買主側の不動産業者が聞いて、それを売主側の不動産業者に伝えて売主と調整するというような状態になり、当然の作業ではありますがやはり空き家と比較すると面倒さがあり、案内紹介することを避けたりします。

そういったところを考えるとライバル物件との比較においては、空き家か居住中かというのも比較しておかないといけない要素になります。

空き家なら現地キーボックス・居住中なら…

さらに自分が売り出している物件が空き家であるのであれば「現地キーボックス」という作戦もあります。現地のどこかに暗証番号で開くキーボックスを設置して他社の営業マンの案内コストを下げる方法です。

安全面などを考えると売却依頼した不動産業者の事務所で預かってもらうのがベストですが、売れやすさを重視するのであれば現地キーボックスがベストです。

忙しい不動産営業マンにとっては案内前に鍵を借りておいて、案内後に鍵を返しに行くというのはまためんどくさいなって思われたりする要素になりえます。

おるすま内田
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本当にどうしようもない話ですが(笑)

極力そういった案内したくなくなる要素は排除し、そのエリアにいる全営業マンにその物件を紹介させるような工夫をしていく必要があります。

逆の考え方をするとライバル物件が魅力的に見えても、こちらが空き家でライバル物件が居住中物件の場合は意外と勝てたりします。

そんなこと言ってもいろいろな事情があるので空き家にして販売することは難しい場合もあります。

居住中物件の場合は、案内日程の調整する売主のモチベーションが重要になります。「今日これから見たいです」というお客さんにも完璧に対応できるような不動産営業マンのような常時臨戦体制は必要はありませんが、ある程度家族で協力して数日前の見学には協力できる体制を整える必要があります

そしてそれを不動産業者同士で共有するレインズに登録する物件資料などに記載しておくなどの努力もされているのかチェックが必要です。

不動産業者としては「居住中ですが日程調整お気軽にご相談ください」って資料に書いてくれていると、面倒な売主と買主の日程調整も頑張ろうと思えます。

お客さんに問い合わせさせる広告力

あとは物件としての比較だけでなく、広告力というのも重要になります。ここまで説明してきたように不動産業者というのは基本的には

  • 自分が依頼されて方の部屋を売りたい
  • 両手仲介がしたい。
  • そして単純に忙しい

というところがあるので他社が依頼された部屋の紹介・案内をしたがらない傾向にあります。両手仲介にならないから紹介せずに切り抜けよう。

空き家じゃないからやめておこう。というような感じで紹介するのを避けたりします。

具体的にどのような感じで案内を避けるかというと

  • あの部屋はもう売れてます。
  • 室内の状況がものすごく悪いです。

というような嘘を購入検討者に言って見る必要がない方向に持っていこうとします。

そういった嘘の営業というのを防ぐのは外部からはどうしようもない部分がありますが、最低限きちんと広告をしておくということで避けることができます。購入検討者としては担当している不動産営業マンに「この物件は売れた」と伝えられてもネット上でバンバン広告がされていると、最後に有るか無いか確認しておこうということで問い合わせをします。

逆に「この物件は売れた」と伝えられて、きちんと広告されていないと、やっぱり売れているんだということで自分の部屋を見学してもらえないままその方は購入する物件を決めてしまします。

おるすま内田
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スーモ・アットホーム・ホームズなど有名ポータルサイトには全部掲載されている状態が望ましいです。

スーモしか見ない人はスーモだけ見て、アットホームしか見ない人はアットホームだけ見て、載ってないって判断します

このようにきちんと広告掲載されているかどうかというのもやはり重要になってきます。

結局「価格」勝負になってしまう?

マンション売却を価格を下げる以外で成功させる

そうはいっても結局価格勝負になってしまう側面はあります。価格というのが最重要なのは間違いない話として、上記で解説したようなところも漏れなくできているかというところを考えてみてくださいという感じの話です。

安い物件の方に問い合わせが集中する

不動産売却をしていてどんな物件が問い合わせが来やすいかというと、そのマンションの最安物件になります。

おるすま内田
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不動産だけでなくネットで買い物するときは何でもそうしますからね。

やはり価格勝負になりやすい部分はありますし、価格が安いというのは大きなアドバンテージにはなります。

同じマンションとはいえ条件は違いますので価格が違うというのは当然のことで、厳密にいうと平米単価で割り戻して1番安いのか検討する必要があります。しかし単純な最安物件の方が問い合わせが多いことを考えると、広さで割り戻してって計算する人はあまりいなくて、単純に売り出されている価格の高い低いで問い合わせをする人が多いということです。

早く売るためにはたくさんのお客さんに見てもらうことが必要になりますので、価格を下げるのが1番手っ取り早いのは間違いありません。

やはり価格が1番重要なわけです。

どんな不動産業者も大逆転は不可能

マンションの不動産売却で「価格を下げること」以外で早く売る方法というようなことを解説してきましたが、相場とかけ離れた金額で売り出しているものを売る方法ではありません。

おるすま内田
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売れない物件は今回解説したような活動をちゃんとする不動産業者でも売れません。

意外と勝てるのはあくまで、ウチはちゃんとやっているけれど他社が結構サボってることが多いので「こんな考え方でやったら早く売れます」というような話です。きちんとした売却活動はしているけど売れないというような場合は、最終は価格変更というのを考えないといけません。

ちゃんとしてないのに価格変更ばかり勧めてくる不動産業者は信用できません。

まとめ:マンションを価格を下げる以外で「早く」売る方法

  • 次そのマンションで売れる部屋を自分の部屋にする努力
  • ライバル物件との条件の比較が重要になる
  • 物件自体の魅力だけでなく広告強度や案内のしやすさも重要
  • それでもダメならやっぱり「価格」

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不動産売却のことなら【おるすま】
この記事を書いた人
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内田 隆一

株式会社おるすま代表取締役
不動産営業歴13年の経験と実績で不動産売却から購入までフルサポート。
奈良生まれにも関わらず、事務所を木津川市に構え、自身も木津川市在住の木津愛溢れる不動産エージェント。
皆さんの不動産売却を全力で応援します!

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